武汉市别墅市场研究.pdf

武汉市别墅市场研究 （一）、宏观政策 别墅项目作为高档房，近几年来，成为国家宏观调控的重点打压对象，我们 历数对别墅项目影响较大的调控政策，评估其影响度。 国土资源部发布《关 国务院发布《关于促 央行颁布《中国人民银 于清理各类园区用 进房地产市场持续健 行关于进一步加强房地 地、加强土地供应调 康发展的通知》，再次 产信贷业务管理的通 控的紧急通知》，规定 提出要控制高档商品 知》别墅等项目应适当 5 年内停止对别墅的 房建设，控制此类用 限制对别墅市场发展资 用地供应。 地供应量暂停审批 金产生一些影响 2003 年 2 月 8 日 2003 年 6 月 5 日 2003 年 8 月 12 日 2006 年 4 月 10 日 2006 年 5 月 29 日 2006 12 18 国土资源部土地 国务院办公厅转 国土资源部等部 利用司副司长李 发建设部等九部 委联合发布《限 海洋公开表示， 委《关于调整住 制 用 地 项 目 目 将出台对“别墅” 房供应结构稳定 录》和《禁止用 的准确界定，并 住 房 价 格 的 意 地项目目录》，别 对高档住宅和别 见》，重申停止别 墅、高尔夫球场 墅用地进行不同 墅类项目土地供 等项目用地被明 程度的限制 应 令禁止 1、宏观政策环境变化对别墅市场影响分析 从别墅相关政策发布的时间上来看，早在2003年国土资源部就提到了“今后 五年内停止别墅类用地供应”，时至 2006 年 5 月 30 日国土资源部一律停止别墅 类房地产项目的供地和办理相关用地手续。可以说国家针对别墅市场的宏观调控 实现了“软着陆”，在我国别墅开发用地的供应也正式的停止了。 从别墅相关政策发布的部门来看，近年来一系列的政策都来自于国家相关管 理部门，而就武汉本地来说，并没有别墅地方政策出台。 别墅市场相关政策，主要从两个方面作为切入点：一是从别墅开发的源头－ 土地上控制，别墅用地被正式叫停，未来别墅类物业将更为稀缺；二是通过金融、 信贷方面的政策，加大别墅类项目开发和消费的成本。 此外，必威体育精装版出台的土地增值税政策将2007年从2月1 日起开始对房地产企业 土地增值税进行全面清算。由于别墅类项 目开发期较长，此项政策的出台将会对 前期获得别墅开发用地，但是尚未开发的企业利润空间带来不小影响。 2、别墅调控政策深入解析 影响别墅市场的相关政策主要从两个方面为切入点，一方面，是土地市场政 策；一方面是金融政策。可以看出国家对别墅市场的宏观调控政策不是单一的， 它是在国家对整个房地产市场宏观调控的大前提之下产生的。别墅项目由于其产 品的特殊性，特别是其对土地资源的浪费，必然首当其冲受到政策的打压。 土地方面政策对别墅市场的影响 国家对别墅土地资源的严格控制，随着现有项目的逐渐去化，必然会造成别 墅特别是豪华别墅（独栋、双拼）产品的稀缺，其价值也必然会有所提升。潜在 的别墅项会随着市场的供需结构的不断调整，价格上也会有一定的上涨空间。 独栋、双拼别墅将会越来越少，类别墅产品将会成为别墅市场的主流。类别 墅项目介于别墅与普通公寓之间，即提高了土地的利用率，又在建筑类型以及内 部、外部空间提供了别墅的生活空间，并且降低了使用成本，所以花园