第三章物业管理基本原理.pptVIP

第四章 物业管理的基本原理 【教学目的】通过本章学习，要求了解物业管理公共选择理论，理解物业管理的委托代理理论、区分所有权建筑物的管理制度，掌握住宅权、建筑物区分所有权的有关内容。 【教学内容】第一节 物业管理的委托代理理论第二节 住宅权第三节 建筑物区分所有权第四节 区分所有权建筑物的管理制度 1.委托代理 （1）代理：一方（代理人）以他方（被代理人）的名义，在授权范围内与第三人进行法律行为，其法律后果直接归属他方的。 （2）委托代理：由代理人依照被代理人的委托而进行的代理，也称为意定代理。 委托是被代理人授予代理人以代理权的一种单方的法律行为，但委托代理还应以一定的法律关系（如委托合同）作基础：委托合同是一种法律行为，委托人与被委托人双方要有一致的意思表示。 （3）委托代理形式:可以采用口头形式委托，也可以采用书面形式委托。物业管理委托按照国家的规定必须要采取书面形式的委托，即采用物业管理委托合同书。 2.委托代理关系的实现 （1）委托代理程序 物业管理中，委托代理的实现绝不是简单的一个“合约”，而是若干个连续性的“合约”，这又表现为一种“代理链”体制形态： （2）委托代理实现要点 第一，被代理人应慎重选择代理人。 代理人的素质、工作方式、工作能力就 第二，委托授权范围要明确。 第三，委托代理的事项必须合法。 3.委托代理理论 物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的，其权利和义务直接来自于合同。没有物业服务合同，也就没有物业管理企业的管理权。可见，物业业主与物业管理企业形成了一种委托代理的特定合同关系。由于众多业主不可能直接从事具体的管理事务，此项工作必然经由业主委托的代理人来完成，从而使得物业所有权和管理权相分离，产生了管理权的代理。这就是委托代理理论。 一、住宅区里的产权形态 1.专有部分：作为产权人绝对有权独立处分这个空间（如出售、出租或赠与等）而不必征得其他业主同意。 2.两方互有（互有部分或相邻部分)：其权利主体只有两个业主，且仅限于共用、共有之构件，却不含共用、共有的空间。如相邻两家的隔墙。 3. 部分共有：引出共有人共同保养、维护及承担修缮费用的义务。 二、物业管理的公共选择理论 第二节 住宅权 一、住宅权的基本含义 住宅权可以概括为具有可获得的、可负担得起的、适宜于人类居住的，具有安全、健康、尊严以及有获得物质设备和基础服务设施可能性的并不受歧视的住房权利。包括两层含义： 一是指住宅人权，是指每一个公民均享有的基本人权 二是指住宅所有权以及与住宅所有权有关的其他权利。 二、住宅权的主体 1.个人。人人享有住宅权。不分性别、种族、肤色、语言、宗教、政治和其他见解、社会出身、财产或其他身份，每一位公民均享有住宅的权利。 2.家庭。每一个家庭在社会上享有住宅权。不同的国家、地区、城市和家庭的差异性，决定了住宅权利性质差异的存在。 三、住宅权的内容 居住权 安全与健康权（或称舒适权） 住宅的公平权 住宅选择的偏好权 住宅私密权 住宅救济权 住宅不受侵犯权 自由处分权 831工程 随着城市化进程的加快，城市人口急剧增长，一些市民居住条件急需改善。为此，从2003年起，扬州市启动“831”安居帮扶工程，为人均居住面积8平方米以下、人均月收入300元以下、在扬州居住10年以上的困难家庭，新建住房并以低于成本的价格定向销售给他们。 胡锦涛总书记对扬州首创的“831工程”予以好评：“你们这是为困难群体办了一件大好事。” 四、住宅权的客体 1.国家义务。政府负有创造条件以促成和帮助公民住宅权实现的责任，尤其是通过立法措施，尽其资源能力所及，合理分配投资和资源，使各项权利完全实现。保障公民在住房及土地占用和使用方面的合法权益，特别应关注那些处于不利或弱势地位群体的需求，寻求公平合理的使公民能获得可居住的、能负担得起的住房政策。 2.个人义务。个人有义务努力推进和遵守住宅权，比如不得从事投机活动而将土地闲置的义务。 3.国际社会的义务。对于住宅权实现，联合国、联合国人居委员会、国际货币基金组织和世界银行等国际组织必须承担一系列义务。这些机构对住宅权的实现承担一般性义务有些是基于法律产生的，而更多的是基于社会和政治因素而产生的。比如在发生天灾人祸，住宅或人居条件遭遇破坏时，提供金融和其他帮助的义务。 第三节 建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权的概念及特征 （一）建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权，就是指区分所有权人对建筑物的专有部分享有的专有所有权，与对建筑物所享有的共用部分持分权，以及基于建筑物的管理维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。该界定采用了三元论说，表明建筑物所有权