五.购屋步骤.ppt

在房地产不景气中如何突破困境 在房地产不景气中如何 突破经营困境 指导教授： 陈得发教授 授课讲师： 张 调(鼎宇建设—董事长) 报 告 人： 王丽芬 8945724 温佐民 8941710 沈家足 9041702 林金燕 9041709 张希华 9041722 前 言 房地产经营是一门与人类生活需求关系密切的学域，房地产经营管理的内容范围甚广，结合了不动产法律、规划设计、财务管理、投资与营销。 是以在面对不景气环境中，房地产经营者应更加扎根本质学能，期许自困境中脱颖而出。 有道是『万丈高楼平地起』、『沧海变桑 田』、『桑田变黄金』，正是经营『房地产经营』所必需拥有之专业技术。 一.房地产业的特质 资本密集，资金需求量大 价格变动大 房地产在景气低迷时，变现不易 最容易受到政经情势影响的产业 地段、交通、环境影响大 税金及各项费用开销大，地价税、房屋税、管理费等等 费用负担重 自用或出租是一个有收益的投资商品 建筑物可长期使用 建筑也是一个艺术品 相关行业 建设公司、不动产鉴价公司、建筑经理公司 登记士、土地估价师、地政事务所 银行、金融机构 政府建管/都市计划部门 建筑师事务所 工程顾问公司 广告(代销)公司 建筑经理公司 房屋中介公司 营造公司 企管顾问公司 不动产管理顾问 二.房地产相关法律及费用 法律: 土地法、不动产税法、营建法规、都市计划法、区域计划法、山坡地开发办法 不动产诉讼法、不动产经纪法规、民法、商事法、土地登记实务 费用: 买方: 契税、代书费、登记规费、公证费、保险费、贷款代办费。 卖方: 土地增值税、设定涂销规费、公证费、地价税、房屋税、水电、瓦斯、管理费。 四.房地产动了？！ 自民国七十五到七十八年房地产狂飙后，房地产已沈闷了十多年，价格也直直落，然而，今年的房地产交易量却出现六年以来的第一次正成长。 房地产又见热络的主要原因 (一)、目前是台湾有史以来最低的房贷利率 政府为刺激买气，消化余屋，自民国八十九年起已陆续推出六千亿优惠贷款。 利率从5.5％一路降到2.85％。 (二)许多人认为目前的房价已跌到谷底，是购屋的最佳良机 政治大学地政系张金鹗教授针对台湾最大房屋贷款银行-土地银行，一千多位新购物贷款客户进行调查，发现： 58％ 认为目前房价已在谷底徘徊 27％ 认为房地产正在缓步回升 14％ 认为房价还会持续下跌 (三).实施土地增值税减半征收两年，刺激买卖意愿 今(民国91）年二月政府宣布土增税减半征收 2年，许多人决定将旧屋卖掉，另外购买新屋， 既可享受低利率贷款，又可节省土地增值税。 (四).银行存款利率创新 低，其它金融投资 工具也不振，房地 产再度受到投资客喜爱。 例如：购买地段好，具出租优势的店面或小套 房，其一年之投资报酬率皆高出目前银 行定存的利率。 五.购屋 步骤 1.购屋预算评估 2.购屋地点评估 3.选择中介公司 4.买屋小秘诀 5.房屋贷款 6.签约 7.交屋 8.轻轻松松搬新家 1.购屋预算评估 购屋乃人生大事，建议您在展开购屋行动前，先做做购屋指数测验，再用简易计算公式了解自己的财力状况，评估自己的购屋实力，让购屋计划更周详！ 2.购屋地点评估 天下之大，理想的房子哪里 找？先进入市场行情选定预 算合适的区域，再用生活机 能查询查看区域环境，目标 更清楚，省时省事真方便！ 3.选择中介公司 (1).声誉良好的企业集团 (2).有连锁的大型中介 (3).制度完备，以保障消费权益为依归的公司 (4).公开房价，说明客户权益 (5).公开成交行情 (6).良好的售后服务 4.买屋小秘诀 绝招一：大环境评估 绝招二：小环境评估 绝招三：利用雨季看房子 5.房屋贷款 贷款流程 贷款试算 优惠房贷专区 6~7.签约交屋 代书流程 簽約→備證→辦貸款→完稅對保??? ↓ 产权移转、抵押权设定 ↓ 清點屋況付款、交屋 8.轻轻松松搬新家 六.大高雄地区之地价、 房价变动 地价变动 67年指数为100时 68-75年间100-200上涨1.5-2倍 76-87年间500-700上涨5-7倍 83-88年间300-500对前一波而言下跌3成 88-91年间250-300从最高峰下跌5-6成 七.大高雄地区房地产的过去与未来 (一) 区域供需情况 81,82年达销售高峰，83年开始走下坡，过去30年有三次销售高峰期，分别是62年、67-68年、76-79年 (二)质的改变 (三)精华地段的变动 过去:市中心、盐埕、前金、新兴、苓雅 现在:三民、前镇、鼓山(凹子底8,25,29,31 期重划区)以及市中心精华地段(民生路 、