万科项目可行性研究报告.doc

上海浦东新区曹路镇地块项目可行性报告 第 PAGE 15页 共31页 上海浦东新区曹路镇地块 项目可行性报告 上海万科房地产有限公司 二零零一年四月 目 录 项目决策背景 第一部分：项目概况 宗地概况 大社区配套 宗地规划情况 区域产业发展规划 合作方与合作条件 第二部分：法律分析 合作地块土地现状 法律风险评估 风险控制 第三部分：市场分析 宗地优劣势 市场背景 市场竞争 产品建议 客源分析 开发节奏建议 第四部分：规划设计初步分析 地块分析 规划设计中重点考虑的因素 规划设计思路 第五部分：开发计划 经营目标 开发计划安排 第六部分：成本及投资收益分析 成本预测 经济效益分析 项目资金预测 第七部分：税务分析 第八部分：综合分析 项目决策背景 进入浦东，拓展市场，占据战略要点 浦东新区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在浦东投资了181个项目。2000年，新区完成国内生产总值920亿元人民币，人均GDP近7000美元。“十五”期间，新区GDP年增长率15%，是中国最具经济活力和发展潜力的地区。 2000年，浦东新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。 上海公司进入浦东，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。 形成全市发展格局，实施上海造镇计划 通过浦东曹路镇项目和未来宝山“万科新城”项目，上海公司将进入浦东和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰项目，完成在全市的发展布局，总用地超过 亩，住宅总建筑面积达到 万平方米，为未来三年发展奠定基础。 上述五大项目都位于外环线附近，处城乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是理想的新城造镇项目。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇计划。 区域发展前景广阔 浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，规划申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带动本区域的发展和成熟。 曹路镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区。目前正集中建设一期2.4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边，园区总计近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。  第一部分 项目概况 一、宗地概况 地理位置 项目地块位于浦东新区曹路镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。 2、面积及四至 项目占地 亩（约 公顷），地块呈不规则状，南至 路道路红线，北至规划 路道路红线，西至规划 路道路红线，东侧呈不规则形。 地块现状 自然标高在约4米左右，地块内无高压线。 地块内需动迁居民200户，约800人左右，现主要分布在地块中部和南部。 地块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小部分河道淤塞，其余水质清澈。 地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。 周边状况 宗地南侧为曹路镇的工业园区，主导产业为高科技、电子产品。 宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和农民住宅。 宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民建新村。 宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。 二、大社区配套 1、大市政配套 宗地周边现状市政管线容量较小，仅能满足项目施工和先期住宅开发（月约10万平方米）的配套需求。 供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求，需土地方根据我开发进度逐步配套完善。据了解，规划在宗地西侧一公里附近建35KV变电站一座；在金海路埋设800-1000的自来水管一根；规划在华东路设500污水管一根。 道路系统完善，地块出行便捷，可与城市立体交通网络方便连接。 外高桥 外高桥 图1-7：地块至周边区域中心车行时间 30min 25min 10min 地块 金桥开发区中心 小陆家嘴 15min 张江 15min 人民广场 公共交通不发达 地块周边共有公交线路约8条，现主要集中在上川路一线上，基本只在浦东区域内运行。地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。 4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。大型生活配套可依靠金桥开发区，车程在10分钟之内。 三、项目地块规划情况 项目合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。 合作地块全部为居住用地，不安排非经营性公建项目。 目前我方正积极参与包括项目地块在内的2.4平方公里的曹路集镇控制性详规方案编制工作中，方案预计在5月可获批复。 四、区域产业发展规划 浦东新区以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，形成申江路微电子产业带。三大