中海国际社区碧林一期B区推售策略及价格报告.pdf

中海国际社区碧林一期B 区推售策略及价格专题报告 中海国际社区碧林一期 B 区 推售策略及价格专题报告 一、 中海国际社区概况 【中海国际社区】位于成都市西北侧，羊西线西延线三环外 3 公里处，属 成都市金牛区规划范围。项目东、北、西侧分别临土龙路、羊西线西延线和新 川路，南接摸底河、两河城市森林公园和清水河生态保护区，具有得天独厚的 生态环境。 【中海国际社区】住宅部分由西至东共分为三个组团——碧林、蓝岸、橙 郡。2005 年，蓝岸一期（1＃地块）共 556 套已成功推售，销售 526 套，销售 量达 94％以上，均价 4668 元/㎡。2006 年 3 月 25 日，碧林一期（4＃地块）A 区纯生态多层共推售房源224 套，目前销售78％，均价5135 元/㎡。橙郡一期 （7＃地块）B 区阳光花舍共1042 套，2006 年5 月 27 日共推 284 套，目前销售 76％，均价 4317 元/㎡。（数据截止 2006 年 6 月 13 日）目前即将推售碧林一 期（4#地块）B 区。 二、 房地产市场分析（竞争物业分析） 1. 成都市房地产市场分析 1.1. “国六条”颁布，政策面吃紧，市场出现观望和较为明显的交易萎 缩 国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格 的意见》，其中切实调整住房供应结构和进一步发挥税收、信贷、土地政策的 调节作用的几点政策对市场影响重大。对于不满 5 年的住房全额征收营业税， 对于面积超过 90 平米的住宅提高贷款首付比例以及之前央行加息的政策都极 大抑制了客户的购买信心。某些楼盘甚至在政策出台后立即出现了交易萎缩的 情况，可见消费者对市场信心严重不足，且对后市产生严重观望心理，并且可 1 1 中海国际社区碧林一期B 区推售策略及价格专题报告 以预测这种情况还将在短期内持续。 1.2. 市场供应面积增长较快，交易面积增势趋缓，供应面积开始超过交 易面积 成都市商品房市场供应在经过 2004 年可售面积的短暂下滑后，2005 年迅 速回升。商品房新增供应面积增长较快，仅五城区供应面积即超过 960 万平方 米，同比增长33.94％（2004 年增幅为4.15％）商品房销售面积848 万平方米， 同比增长 2.25％（较 2004 年 11.92％下降了紧 10 个百分点）。同时，“国六 条”颁布后，未来两年市场新上市项目更多、更集中。 1.3. 商品房销售价格增长放缓 2005 年成都五城区商品住宅交易均价为 3770 元/平方米（其中 12 月份商 品住宅均价3872 元/平米），同比增长 16％，整体呈上半年稳步攀升，下半年 在国家宏观政策调控影响下，价格明显盘整波动。 由于宏观政策对房地产市场控制的加强，成都房地产市场的走势在上半年 经历持续攀升的较快增速后，第三季度全面回落，第四季度初反弹，到年底再 次回落。总体上看，市区商品房价格在宏观调控后，下半年价格波动明显，价 格受到明显抑制，呈波浪式推进。 2. 竞争物业分析（详见附件） 受新政的影响，成都市场的观望气氛较为浓厚，购房者对新政后续政策的 观察与等待会推迟他们进入市场的时间。而且，这种观望情形会持续一段时间， 尤其是后续的地方细分政策出台前，新房市场的成交量和月度价格涨幅将继续 走低。据了解，6 月份开盘的晶蓝半岛、凯丽滨江在目前的市场条件下，都倾 向于选择保守一些的价格开盘，其拟定开盘价均比一个月前的内部心理价降低 了200 元/平米左右。在保证完成近阶段国际社区原定销售量目标的大前提下， 建议在定价格时也能够采取较为保守的策略。 三、 项目分析 1. 项目位置 碧林一期B 区位于项目地块东侧的碧林一期内；北临国际学校、中方学校，