XX假日广场销售代理投标文书.pdf

淮南阳光假日广场销 售代理投标文书 安徽双龙不动产投资置业咨询有限公司制定 2003 年 7 月 18 日 第一部分 阳光假日广场市场调查初步分析报告 一、 阳光假日广场与淮南市其他同类型市场的对比性分析 1 阳光假日广场位于蔡家岗卧龙山路与蔡新路交汇处，占地面积约 70 亩，规划建筑面 积 8 万多平方米。整体区域属蔡家岗旧的商业地带，已有 20 多年的商业历史。根据淮南市 的城市规划，本项目属于旧城区改造工程，规划设计为蔡家岗新的中心商业地带。 （一）地块分析 1、 整体地形呈方形，四条道路交汇而成，易于规划设计。 2、 北至淮南市政治、经济、文化中心的田家庵区，南通古城寿都凤台，西达八公 山风景区的必经之地。 3、 周边银行、交通、医院、学校等基础设施成熟，配套齐全。 4、 蔡家岗中心区域，人口集中，流量大。 5、 淮南集中的煤矿区。 6、 商业基础坚实，氛围浓厚。 （二）同类产品分析 围绕阳光假日广场周边已形成几条特色街： 1、澳门商业街与香港街历史同等，属于老的商业街，商业品种主要以服装、鞋类为主， 人气较旺。 2、床上用品一条街，整条街一百米长，主要客户对象为附近居民和周边县镇批发客户 及单位团购。 3、家具一条街，已建成六年，初具规模。 4、其他零星商业街主要经营服装、鞋类、五金、百货类，分散范围较大。 5、长江商贸新区，主要经营建材、服装、鞋类、百货等用品，实力较强、操作手段较 先进，是新香港街主要竞争对手。 （三）消费群体分析 2 1、固有商户群 阳光假日广场三个单元，商户 152 户，主要经营服装类商品，档次以低档为主，绝 大部分经商数十年，收入稳定且较高。购买用途主要是自己经营或租赁经营。 2、周边散户群 澳门街、床上用品一条街、家具一条街等经营户，经营品种、规格比阳光假日广场相 对高档，收入较高，是阳光假日广场主要的目标客户。 3、社会游资 本市区县政府、企事业单位和私营业主，收入丰厚、稳定，属于淮南中高收入阶层， 是阳光假日广场一部分目标客户。 4、外省招商客户 吸引外省投资经营户入场，形成特色经营种类 ，特别是江浙一带招商引资。 二、关于产品 产品本身的投入可以说是看的见、摸的着的实实在在的营销行为，它对销售的影响力 是其他营销方法所无法取代的。往往开发商对产品的投入不惜工本，价格等其他策略也没有 什么差错，但实际结果确依旧得不到市场的青睐，究其原因我们认为产品策略也不单纯是费 用的增加、功能的提升，它更是顺应市场的一种营销行为。所以我公司建议： 1、市场规划