大豪山林山庄投标书.pdf

市 场 篇 一、上海市别墅市场总体概况 上海素有“万国建筑博览会”之称，百年沧桑变迁，东西方 文化交融，留下了众多各具风采、造型变化丰富、别有人文内涵 和历史价值的各式别墅建筑。从英国乡村式的沙逊别墅到哥特式 的马勒公寓；从构图严谨的德式宋子文私邸到造型简洁的西班牙 式海关总署别墅；从罗马风格的王伯群住宅到中西合璧的李鸿章 的丁香花园……林林总总，不胜枚举。旧时上海别墅的发展，是 当时历史的缩影，也是那个时代市场经济的产物。 解放后上海市别墅市场的开发 热潮大体分成了三个阶段： 从 80 年代后期到 90 年代中期，上海第一轮别墅开发热集中 在徐汇、虹桥地区与市郊结合处，立项建造 100 余个楼盘，交付 使用约 70 个，平均销售率达 80%。但这些项目大多选址无特色、 设计无风格、追求高利润，管理不到位，第一轮开发热在“内外 交困”中走向疲软。 第二轮别墅开发热从 98 年下 半年起，内销别墅的开发以全新 的理念和模式给别墅市场注入活力，产品多样化，形成“低层、 低密度、低容积率”的“三低”联排、独立式、叠加式住宅。它 们特色鲜明、风格多样，交通便捷、配套齐全，不同档次、各有 风格，城交结合、各具特色。面向中、高层消费者，以总价 40-80 1 万元、80-200 万元、200 万元 以上的低、中、高三个档次满足市 场需求。 第三轮别墅开发热从 99 年至今，尤其 2000 年是一个“别墅 年”，从目前的形式看，度假式别墅、生态型别墅、具有时代风格 的别墅、量身定做的别墅等等个性化、环保化、节能化的别墅成 为需求者的青睐。 别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的最 高境界。随着我国经济的进一步开放，已有越来越多的境外人士 与来沪的外国专家、港澳台人士、跨国公司高层管理人员等需购 买或租赁此类物业，国内也有相当一批成功人士欲购买此类物业， 用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。随着 WTO 的步伐临近， 优越的地理位置，优美的自然景观，以及无法复制的人文景观， 独具品质的高档别墅市场正在悄悄升温。 人们的生活理念从过去的“进城”到现在追求品质、扩大居 住面积、改善居住条件、追求 回归自然、提高生活质量的“出城” 发生了巨大变化。 据统计，目前沪市别墅中最为走俏的面积在 150-280 ㎡/套， 均价在 4000 元/㎡左右，总价在 50-180 万元/套的中低档别墅， 而从今年下半年开始，又将有大体量的别墅社区冲击住宅市场， 预计明年楼市将出现中低档别墅与高品质、高总价别墅统领市场 的格局。 2 （一）、供求关系 统计到 2000 年止，上海别墅市场的开发总量为 1500 万平方 米左右，目前建造量达 700-800 万平方米，主要集中在虹桥地区、 沪青平公路沿线、莘松地区、浦东地区、市中心地区以及其他少 数地区。根据交易中心的统计数据显示，去年开盘就达到七成以 上不俗业绩的别墅物业为数不少。从调查的结果可以看出上海别 墅的市场供求关系：供应量因受控而定量生产，市场需求呈上升、 多样化发展。 在供应市场上的主要优势体现在地段、建筑风格、小区环境、 人文氛围、房型布局、产品的个性化及物业管理等方面。它们有 的以建筑风格取胜，有的以综合环境见长，有的以人造市场或自 然景观引领市场，有的以优良的性能价格比吸引客户。这些物业 大多数分布在交通便捷、自然环境状况良好的城郊结合部位，总 价在 40-80 万元之间。目前沪市中低档别墅占 70%，而这一需求 层是当前楼市购置的主力军。交通设施条件及城市周边地区的配 套设施和生活条件的改善，个性化、物美价廉、注重文化内涵等 大规模别墅群将赢得市场青睐。据权威人士预测：今年上海购买 别墅的消费者占全部住宅商品购买者的 15%，