天津中新生态城吉宝国际社区项目销售代理投标方案营销推广策划.pdf

中新生态城吉宝项目 销售代理投标方案 2010年1月25日 本项目营销工作目标 本项目营销工作目标 本项目营销策划工作思路 本项目营销策划工作思路 目 录 目 录 一、整体开发环境研究 中新生态城吉宝项目营销投标方案 ► 2009年市场综述 ► 【关键词】金融危机、大逆转、量价齐升、年末政策趋紧 【关键词】金融危机、大逆转、量价齐升、年末政策趋紧 【关键词】金融危机、大逆转、量价齐升、年末政策趋紧 2009年，刚从金融危机影响中走出的楼市超人预期，成交量高涨，房 2009年，刚从金融危机影响中走出的楼市超人预期，成交量高涨，房 价快速攀升，土地成交活跃,整个楼市异常火爆。在这样的市场背景下，年底中 价快速攀升，土地成交活跃,整个楼市异常火爆。在这样的市场背景下，年底中 央抛出遏制房价过快上涨的调控信号，相继出台若干调控政策，政策趋紧。 央抛出遏制房价过快上涨的调控信号，相继出台若干调控政策，政策趋紧。 97-02年 03-04年 05-07年 08年 09年-今 居住需求自然增长阶 刚性需求快速增长阶 居住改善激增阶段 综合因素盘整阶段 需求集中释放阶段 段 段  金融危机影响减弱  外来开发商进入， 带动产品更新，品  救市政策刺激需求 质明显提升  各种需求集中释放  大规模拆迁形成刚  经济积累及家庭结  产品同质化特征明 性居住需求 构变化促使居住改  价格、销售量快速 显  二手房需求量增 善需求比例提高  金融危机 增长  区域内需求构成市 加，带动一手房市  中高端主力客群构  宏观政策  开发企业高价拿地 场需求主体 场改善型居住需求 成尚未细分  价格增长过快 比例上升  价格、销售量平稳  价格、销售量快速  成交量萎缩 增长  跨区域置业趋势出 增长 现 ►政策环境 ► ——政策转向，由松趋紧，遏制房价过快上涨，抑制投资需求 7 ► 2010年市场环境判研 ►  2010  滨海新区未来市场供应量 注：以上数据统计范围为塘沽区、开发区 按照2009年200万平米的去化速度计算，去化时间将