金湖名人世家项目企划服务推广投标书.pdf

序 First Of All 中国的预售房有别于常规消费品，消费者购买时无法看到完整产品 有人说预售房卖的是图纸，有人说卖的是广告，有人说卖的是服务 世合认为，我们销售的是梦想，一个未来生活方式的梦，一个家的梦 只要这个梦绚烂多彩，只要这个梦触手可及，只要这个梦能让消费者相信就 是可实现的未来，我们的项目就可以100%甚至超过预期实现成功销售 所以我们要做的就是 造 “梦” 名人世家 筑梦金湖 Build for Master Build for JinHu 本篇谨呈 世益地产 金湖人需要什么样的 “梦”？ 2011-2014年， 实现均价4000元/平米 我们能造就出什么 “梦” 总销10个亿 用什么实现这个 “梦”? 世益名人世家项目 “梦”的起源 梦的包装 “梦”的实现 梦的起源 宏观市场【宏观政策】 国八条后 风雨满楼 2011年1月26日，国务院召开常务会议，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进 一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条” 1、1月28日财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知规定，个人将购买不足5年的 住房对外销售的，将全额征收营业税 2、住房公积金存贷款利率上调 五年期以上调至4.5% 3、3月5日，十一届全国人大四次会议在北京人民大会堂开幕，住建部督促各地三月底前公布房价调控目标 4、3月22日，国家发展和改革委员会宣布，发展改革委日前发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定 从５月１日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得 在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价 必须重新申报备案。 5、从3月25日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第三次上调存 款准备金率。此次调整后，大型金融机构存款准备金率达到20.0%的历史高位。存款准备金率的频频上调， 使得各家银行信贷额度愈发紧张。受额度吃紧影响，淮安市区银行从去年底开始，陆续停办二手房按揭贷 款，目前，除江苏银行外，淮安市区银行全面停办二手房按揭贷款。 6、自2011年6月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次上调存 款准备金率，保持了一月一调的频率。去年以来，央行上调存款准备金率已达到11次。 梦的起源 宏观市场【全国楼市】 全国楼市 万马齐喑  主要城市成交量暴跌，量价齐跌几成定局 中国指数研究院统计数据显示,在调控政策的影响下,开发商和需求者观望情绪严重 .1-5月份,全国主要城市总成交面积几乎全线下跌,总跌幅约44.18%.其中,北京、上 海、深圳、杭州及南京跌至其历史最低水平(春节期间除外). 土地出让金大幅减少，楼市呈现结构性下滑趋势 地方政府在土地出让方面的收入大幅减少。1-5月全国128个城市土地出让金相 比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的 下滑幅度更为明显。从住宅土地来看，一线城市下滑幅度更加明显，北京今年 1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。 梦的起源 区域市场【淮安楼市】 大势维稳 小幅下跌  淮安市成交量同比成下降趋势，甚至在以往楼市旺季4、5月份成交量仍不见回升。 环比2010年，成交量下降约20%。说明淮安作为三、四线城市，因自身处在高速发 展期，受政策影响较小，但楼市大环境的恶劣使火爆反弹几无可能。  成交价格同比呈上升趋势，主要原因在于1-2月份打工人员返