伟业-北京长河玉墅价格体系报告.pdf

价格体系价格体系 提案框架 定价原则定价原则 区域竞争项目分析 定价方法 各组团均价分析各组团均价分析 价 价格水平说明 格 格 系 体 价格策略价格策略 各期销售价格制定各期销售价格制定 一期销售价格调整策略期销售价格调整策略 定价原则 根据对周边物业项目的详细调研根据对周边物业项目的详细调研根据对周边物业项目的详细调研根据对周边物业项目的详细调研，，结合本项目结合本项目结合本项目结合本项目 计划开发周期计划开发周期，，以及对于本项目达到最大供应量时以及对于本项目达到最大供应量时 对市场的预测对市场的预测对市场的预测对市场的预测，，制定整盘均价制定整盘均价制定整盘均价制定整盘均价。。然后根据不同开发然后根据不同开发然后根据不同开发然后根据不同开发 时期与客观条件时期与客观条件，，制定每期完成均价任务的计划制定每期完成均价任务的计划，， 该计划会因具体情况而相应调整该计划会因具体情况而相应调整该计划会因具体情况而相应调整该计划会因具体情况而相应调整。。。。采取的策略也会采取的策略也会采取的策略也会采取的策略也会 不同不同。。 市场定价法 考量各个竞争项目经济技术指标及价格考量各个竞争项目经济技术指标及价格 对比本案各项指标进行综合评估 根据小区内户型、位置、间距、景观、 朝向朝向、花园等因素制定分户价格花园等因素制定分户价格 定价方法 市场竞争楼盘分析 区域内区域内现房房、期房供应量均在上升期房供应量均在上升 区域内区域将出现若干新项目年将出现若干新项目，除了温哥华森林二期除了温哥华森林二期、 纳帕溪谷三期、渡上二期外，华远、上海复地、顺天通等 开发商均在本区域内拥有大规模土地有待开发，另有小独 栋项目如保利栋项目如保利.垄上别墅垄上别墅、东方普罗旺斯东方普罗旺斯、上成国际花园等上成国际花园等 即将面世，市场竞争将更加激烈。 另外 来自顺义、京昌沿线区域的别墅项目可能分流本项目的目 标客户户。 北部别墅市场分布特征北部别墅市场分布特征 一水两横三纵水两横三纵 项目名称项目名称 总销售套数总销售套数 总建筑面积总建筑面积 容积率容积率 开盘面积开盘面积 现阶段销售价格现阶段销售价格 主力户型面积主力户型面积 开放套数开放套数 麦卡伦地 160多 8.73万 0.4 5.5 16000 320--380 160 优山美地优山美地 三期三期231231套套 3939.88万万 00.77 88 1500015000 350350 100100 纳帕溪谷 575套 23万 0.3 7.2 14300 274 290 龙湾别墅 70.8 29.14 0.46 5.3 13800 200--230 150 长河玉墅 491 14 0.36 样板组团主体封顶 13500 26