房地产价格波动及其宏观效应研究.pdf

【中文摘要】 1988 年，全国住房制度改革工作会议召开，中国住房体制改革开始，房地 产市场进入到双轨制的过渡阶段。到1998 年，全国范围内停止住房实物分配， 全面实行住房分配货币化，住房市场完成由计划模式向市场模式的转变，全面进 入商品化时代。1998 年至今的十几年间，是中国房地产业发展最快的时期，房 地产业在成为国民经济发展的重要支柱产业的同时，也存在诸多问题，其中，房 价的快速上涨是最核心，也是包括政府、决策部门和学界在内的全社会最关注的 焦点。当前，我国正处于经济转型升级的新阶段，国际经济和金融形势也日益发 生着深刻的变化，研究房地产价格快速上涨或价格泡沫的原因，探寻相关可行性 解决方案，既是经济结构调整的重要内容，也是房地产业健康发展和民生的内在 要求，因此，具有重大的理论和现实意义。 本文首先通过建立无信贷无储蓄条件下的局部均衡模型，对房地产商品的基 本价值和市场泡沫度进行了界定和测度，并利用ARMA 和AR 工MA 模型对房地产商 品的基本价值和泡沫度进行了预测;随后，本文放松了假设条件，在无信贷有储 蓄条件下的局部均衡模型中，进一步对房地产商品的基本价值和泡沫度进行了测 度。此外，本文还对房地产价格波动的极端形式—泡沫的定义、分类、其他测 度方法和一些案例进行了阐述。 在对房地产商品的合理价格即基本价值进行分析后，本文通过分别建立VAR 模型对影响房地产价格波动的因素:土地市场供给结构、房地产市场供给结构、 宏观经济变量、货币政策等进行了理论分析和实证检验。 在土地市场方面，关于地价和房价的关系，仅从会计成本的角度，地价占 房价的比例并不高，地价推升房价的说法难以成立。因此，本文把研究的角度从 地价转向了土地市场供给结构方面，分析显示，由于土地市场两级供应体系的特 征，导致二级土地市场的囤积行为使房地产市场的实际土地供给量远远低于一级 土地市场的供给量，从而使土地有效供给严重不足，进而推升了房地产价格，此 外，本文还对土地囤积的原因、影响和对策进行了分析。 除了土地市场的供给结构，房地产市场自身的供给结构也对房地产价格有 着重要的影响。因此，本文对房地产市场的供给结构对房地产价格的影响进行了 理论分析和实证检验。结果表明，由于我国的保障房体系尚很不完善，房地产市 场供给结构中的保障房(主要是经适房) 占总供给面积不断下降，使保障房体系 一方面难以发挥保障功能，另一方面也无法对平抑房价的快速上涨产生实际效 果。 接着，本文还研究了宏观经济和货币政策对房地产价格的影响。分析表明， 宏观经济变量主要通过GDP、房地产开发投资、居民可支配收入等因素对房地 产价格产生影响，而货币政策主要通过利率、货币供应量、汇率和通货膨胀率等 因素对房地产市场的价格产生影响。而所有宏观因素和货币政策因素，主要是通 过改变市场流动性数量和流动性投资方向，进而推动了房价的上涨。 在分析了影响房价波动的因素后，本文最后通过建立面板数据分析模型对房 价波动的宏观效应，主要是财富效应和储蓄效应进行了研究，结果显示，由于房 价的宏观效应(主要是储蓄效应) 的存在，尤其是其在不同群体中的差异性作用， 使得富裕阶层可能更加富裕，而普通阶层的财富状况会更加糟糕，从而使全社会 的基尼系数进一步加大，社会不公平分配的矛盾更加突出。 关键词:房地产价格泡沫供给结构土地财富效应储蓄效应经济结构 THESIS:HousingPriceFluctuationsandItsmaeroeffeet SPECIALIZATION:TheoretiealEeonomies POSTGRADUA 丁E 二Doctor2008 ，ChenChong MENTOR:GeYang ABSTRACT China，5housingsystemreformedandtherealestatemarketenteredintothe transitionalstageofdouble 一traeksystemwhenthereformworkingeonfereneeofthe nationalhousingsystemheldin1988.MaterialdistributionofhousingstoPPedand eaPitalizationofhousingdistributionstartedin1998alloverChina.Therealestate markethadturnedPlanningmodetomarketmodeandfullaeeessedto eommereializationera.ChinarealestatedeveloPedfaste