中信_苏州中信2009-B-66地块项目定位投标报告.pdf

中信地产2009-B-66地块 项目定位投标报告 2009年11月18日 1 目录 1 宗地分析 2 宏观市场分析 3 园区市场分析 4 竞品分析 5 客户分析 6 项目定位及产品建议 7 营销建议 2 Part1 ：宗地分析 3 宗地分析 |区域环境分析 位于——苏州园区唯亭镇— 阳澄湖、青剑湖双湖板块 阳澄湖 青剑湖 毗邻——相城区、跨塘镇、 中新合作区 金鸡湖 独墅湖 4 宗地分析 |区域环境分析 阳澄湖  区域规划良好，未来发展前景看好：项目位于园区东北部，唯亭西区，距离园区行政中心约5公 里。区域围绕青剑湖周围将建成园区新的居住区，未来发展前景看好。沿阳澄湖区域也将建成高尚 居住带。  目前区域人气不足，产业支撑不够：目前青剑湖周边常住人口不多，区域内人气不足，且周围产 业支撑不够。但随着青剑湖东科技城的建成，环青剑湖几个楼盘：上郡、观澜丽宫、金色湖滨、芭 堤蓝湾等项目业主的陆续入住，这种局面将会得到改善。 位于阳澄湖、青剑湖双湖板块，中低层景观视线不佳：本区域将成为继金鸡湖独墅湖之后的又一 5 个双湖板块，稀缺的景观资源带来无限的升值潜力。地块离阳澄湖还有一定的距离，中低层的建筑 湖景视线不佳。 宗地分析 |地块现状及周边配套 地块现状：呈“田”字形分布，东偏南。北侧、西侧为观湖面，地块内部 较为平整。地块西面是滨湖景观带，北面是唯澄路，东面为主干道——星湖 街，南面是待建住宅用地。 周边配套：京沪高铁、沪宁城际轨道、青剑湖商业区、高尔夫球场、公园 6 宗地分析 |经济技术指标 1#地块 2#地块 3#地块 4#地块 合计 用地面积（㎡） 43030.03 40065.19 47557.22 54348.84 185001.28 容积率（=） 0.6 0.6 1.2 1.2 0.93 建筑面积（㎡） 25818.018 24039.114 57068.664 65218.608 172051.1904 规划限高 (米) 12