房地产策划报告之项目价格制订及理由.pdf

第四部分 项目价格制订及理由 一、 估价对象：天安第一城一期项目住宅公开市场均价 二、 估价目的：为天安第一城公开发售提供科学、客观、准确 的价格定位，此价格为该项目具有整体形象时 的价格 三、 估价时间：2002 年 4 月 10 日至 4 月 15 日 四、 估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的《建设用 地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开 工许可证》及对其他可比实例的实地考察所获 的资料 五、 限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有 大的波动；此价格仅作为销售的参考价格 六、 估价原则：替代原则 七、 估价方法：市场比较法 八、 估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作 程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资 料的基础上，经过周密准确计算，并结合估价经 验及对影响房地产价值因素的基础上，确定天安 第一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为 内部文件 妥善保管 174 2 2 3350 元/m ，一期住宅预售面积 85000m ，住宅在 一次性付款方式下总价值 284750000 元，大写金 额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。 九、 有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着 时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相 应的调整。 十、 估价说明： 1. 本报告估价时点为 2002 年 4 月，本报告有效期为 6 个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应 调整。 2. 本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场 价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依 据了如下假设： 1) 自愿的卖者； 2) 在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状 态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合 理的谈判周期； 3) 在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的； 4) 该物业能够自由地在市场上出售； 5) 不考虑特殊性质买家的附加叫价。 内部文件 妥善保管 175 估价分析测算过程 一、 基本方法 由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实 例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。我们根据估价 的目的，在深入细致地分析了项目的实际情况，并综合考察和调 研的基础上认为，利用市场比较法能够科学、准确、客观地反映 天安第一城的正常市场公开发售均价。 二、 市场比较法步骤 【可比实例选取】： 为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼 盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我 们对朝阳片区的长春明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、