扬州晶福园别墅市场价格定价方案.pdf

谨呈：江苏锦和源置业有限公司 晶福园别墅市场定价方案 晶福园别墅市场定价方案 南京新景祥业务发展与咨询顾问中心 2012年10月 目录 contents 1 区域市场分析 2 别墅市场分析 3 项目本体分析 4 项目客群分析 5 市场定价分析 区域规划 临港新城位于扬州南区临江，目前政府投入主要集中 扬州东西北区，南区规划导向不够，早年定位扬州生 态居住区。 临港新城 规划解读 致力于打造宜居、宜游的绿色生态新城；同时作为城市现 有工业经济活动的重要承接地，从区域距离、交通和功能 定位等方面看，区域未来价值有待政府导向从而提升。 临港新城 规划定位 生态宜居的样板区、现代服务业集聚区、现代科教示范 区，后期政府区域投入加大未来发展有较好的远景。 临港新城 土地现状 区域土地市场推出少而零散，有少量已成交土地开发缓 慢，缺少政策引导，土地价值有待提升。普仁国际医院地 块和788商业地块即将启动，对项目有积极作用，新近项 目东侧地块已推向市场。剩余地块多处在洽谈和待协商阶 段，整体出让秩序混乱且存在极大的不确定性。 临港新城 区域价值 前些年大量拆迁安置房大量上市，区域购买力下降，成 交均价呈现平稳态势，同时政府导向力度不够，虽有生 态优势但各项生活配套欠缺，因此作为南区的临港新城 今后价格变动空间有限。 临港新城 发展判定 10年前南区开始规划编制和拆迁工作以来，截止今年已基本 完成70%的工作量，而政府后期投入不继，在缺乏核心驱动力 的情况下，保守估计临港新城5年左右时间才有可能有新的发 展态势。 区域价值分析小结 规划前景向好，但推进速度缓慢，缺乏政府持续性投入 区域土地出让少量而无序，缺少大牌开发商集中拿地，各项配套 短期欠缺，临港新城发展存在较大的不确定性 虽有生态优势，但自身缺乏核心驱动，保守估计5年以后才能初现 雏形 1 区域市场分析 2 别墅市场分析 3 项目本体分析 4 项目客群分析 5 市场定价分析 目前扬州的别墅项目主要包含以下五种物业形态：独 别墅市场 栋、类独栋、双拼、联排、叠加 独栋 独栋：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园； 类独栋：具有一定间距的联排产品，或者是间距缩小的独栋别墅，每栋 具有独立封闭墙体，在建筑上仅有小部分相连，或廊道、储物间、装饰梁 类独栋 等；从居住品质上，类独栋拥有独门独户独院等独栋别墅的特点，比联排 更加具有私密性和独立性，在价格上，略高于联排，总之，用联排的价格