如何进行项目价格定位-房地产价格评价.pdf

如何进行项目价格定位 房地产价格评价 分析方法——项目价格定位体系 分析方法——项目价格定位体系 比较法、成本法、收益法、 比较法、成本法、收益法、 假设开发法、长期趋势法 假设开发法、长期趋势法 整体发展原则 整体发展原则 定价方法的选取 定价方法的选取 成本加成原则 定价原则 成本加成原则 定价原则 现实价格 上市价格 现实价格 上市价格 价格影响因素分析 市场比较原则 价格影响因素分析 市场比较原则 规模、开发时机、营建标 规模、开发时机、营建标 准、机会成本…… 准、机会成本…… 成本加成法 成本加成法 【定价思路】 成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 上海目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本） 序号 工程类别 平均造价（元/平方米） 备 注 一 土地费用 1 土地使用权出让金 / 土地开发动迁费用及土地使用费 2 土地出让契税 / 按出让金的3%计算 二 建安费用 多层 950-1050 6-7层住宅 小高层 1350-1450 8-12层住宅 1 普通商品房 中高层 1550-1650 18-24层住宅 高层 2000-2100 28-34层住宅 多层 1700-1800 设1层地下车库 2 高档商品房 小高层 2050-2150 设1层地下车库 高层 2750-2850 设1层地下车库 3 酒店式公寓 高层 4300-4600 含精装修费用 地下一层 2900-3100 4 独立式地下车库 地下二层 4600-4900 一般独立别墅 1250-1450 地上2-3层