房产政策丶货币供给对房地产价格波动的影响.pdf

摘要 自从我国房地产市场被确立为经济发展的支柱产业以来，房地产市场伴 随着政策的支持与调控走过了10 几年的风风雨雨，本文首先从房产政策这个 层面分析其对房地产价格的影响，并逐渐过渡到货币供给量层面上来，通过 两个层面分析房产政策与货币供给量对房地产价格波的影响。在房产政策方 面主要回顾历史政策的特点和效果、借鉴外国经验以及房地产行业泡沫破灭 的危害。在货币供给方面则从货币供给量对房地产价格影响的角度，分析房 地产价格变化的因素。一方面通过分析研究货币供给量变化对房地产市场的 影响，以及房地产价格变化后货币供给量的反应;另一方面，通过时间序列 分析，利用从2001 年1 月到2010 年12 月的120 组时间序列数据，对商品房 销售价格、银行间同业拆借利率月度加权平均、货币供给量月度数据以及工 业增加值月度数据进行分析，包括ADF 检验、1 办整检验以及格兰杰检验，最 后通过误差修正模型寻找短期波动的影响。其主要内容如下: 首先，本文首先回顾了我国房地产市场发展的历程，其中详细介绍了在 这个历程中政府的各项政策对房地产市场的影响。从1998 年开始，房地产市 场从计划经济向市场经济过渡，本文将 1998 到现今的这段时期根据其特点分 为四个阶段。并详细介绍了各个阶段的特点，每个阶段都伴随着我国的房产 政策的变化，由于房产政策的变化房地产市场做出了不同的反应。针对我国 房地产市场发展的历史并结合实际情况，总结出我国房地产市场的特点。通 过列举新加坡、德国以及英国三国的房产政策内容、效果以及特征与不足， 分析各国做法对我国目前国情的适用情况。最后以日本房地产泡沫破灭为例， 说明房地产市场泡沫破灭对经济发展产生的严重危害，以此说明房产政策如 果调控不好的严重后果。 其次，通过第三章对房地产资金来源进行分析，过渡到对货币供给量的 分析中来，通过分析其资金来源即财政拨款、银行信贷、自筹资金以及利用 房产政策、货币供给对房地产价格波动的影响 外资，我们知道目前财政拨款己经逐渐退出住房市场的舞台，这种政策是在 住房改革之前时房地产企业资金来源的主要方式。银行信贷支持依然占有非 常重要的比重，十年间所占比重一直保持在20%左右，而房产企业自筹资金数 额虽然增幅非常大，但是自筹资金占总资金的比重却一直维持在较低的水平， 10 年间其所占比重为3 成左右，可见房地产企业一般都具有很强的则一务杠杆 效应，是以小搏大的典范，巨额的利润吸引了一大批实力较弱的企业加入其 中，为这个行业隐藏了大量的风险。其中的利用外资的资金量实际数值虽然 增幅不少，但是其所占总资金的比重依然很低，维持在20/0 一下。但是外资有 逐渐向房地产市场渗透的现象，如果国家控制房地产业资金供给量，应该加 强对外资进入房地产市场的监管。总结来说，房地产企业用于各项经营的资 金非常大的一部分依赖于外来资金，而其自筹资金比例为3 成左右，即对外 需要依靠7 成左右的资金。正是这种特征使得这个行业对资金供给具有很强 的需求，而正是由于这种特征使得其对货币供给量变化具有敏感性，为我们 接下来研究货币供给量变化对房地产价格波动的影响做了很好的铺垫。 再次，通过对2001 年1 月到2010 年12 月这10 年间的120 个月的月度 数据进行统计，对变量为商品房销售价格、货币供给量、银行同业拆借利率 月度加权以及工业增加值的月度数据进行时间序列分析。首先进行了ADF 检 验，通过ADF 检验确定原序列为非平稳时间序列，但是其一阶差分后的序列 1 是平稳的。在此情况下，接着进行了JOHANSEN 协整检验，通过对四个变量的 月度数据进行检验，得出四个变量之间存在长期协整关系，并得出线性关系 方程式。又通过格兰杰检验分析各个变量之间的是否存在因果关系，其结果 显示，从长期关系来看，商品房销售价格与货币供给量存在双向因果关系， 及商品房销售价格影响货币供给量而货币供给量变化也对商品房价格产生影 响。而工业增加值和货币供给量之间，则是只存在从货币供给量到工业增加 值的单项因果关系，即货币供给量的变化对工业增加值产生影响，反之则不 然。在工业增加值与商品房销售价格之间，只存在从工业增加值到商品房销 售价格之间的单项因果关系，即经济的快速发展会导致商品房销售价格的上 升，而商品房价格的变化对经济发展无显著影响。最后经过误差修正模型对 货币供给和商品房新销售价格进行短期动态进行检验，由此得到货币供给量 短期变化对房地产价格波动的影响并不显著