第1章 物业管理招投标.pdf

第1章 物业管理招投标 第1章 物业管理招投标 1-1 物业管理招标 1-2 物业管理投标 1-3 物业管理定标后的工作 1-4 物业管理服务合同 1-1 物业管理招标 1-1 物业管理招标 1-1-1 物业管理招标概念与原则 1-1-2 物业管理招标的方式 1-1-3 物业管理招标程序 1-1-4 物业管理招标文件 1-1-1物业管理招标概念与原则 1-1-1物业管理招标概念与原则 1．物业管理招标概念 2 ．物业管理招标的原则 1．物业管理招标概念 1．物业管理招标概念 物业管理的招标，是指物业所有权人、其 法定代表的开发、业主委员会，在为其物业选 择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和 标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理 企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物 业管理合同的过程。内容要点： （1）物业管理招标人是特定的 （2）物业管理招标的客体是物业管理项目 （3）招标是一种竞争方法。 2 ．物业管理招标的原则 2 ．物业管理招标的原则 （1）公开原则 （2）公平原则 （3）公正原则 （4）实事求是、合情合理原则 1-1-2 物业管理招标的方式 1-1-2 物业管理招标的方式 1．公开招标：是指招标人（业主或开发商或物 业管理企业）通过报纸、电视及其他新闻渠道 公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的 投标人的招标方式。 2．邀请招标：是指不公开刊登广告而直接邀请 某些单位投标的招标方式。 3．协商招标（又称为议标）：是指开发商或业 主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有 能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投 标，然后通过平等协商，最终达成协议。 1-1-3 物业管理招标程序 1-1-3 物业管理招标程序 1．准备阶段 2．实施阶段 3．结束阶段 1 ．准备阶段 1 ．准备阶段 （1）成立招标机构； （2 ）编制招标文件 （3 ）确定标底 （1）成立招标机构 （1）成立招标机构 1）自行成立招标机构 招标人为实力雄厚的大 型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设 计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一 自行成立招标机构，包揽其“一条龙” 的招标工 作，物业管理招标也理应由开发商自行成立的 招标机构来完成。 2）委托招标代理机构招标 最大优点在于招标 机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在 招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充 分的情况下，招标得以顺利完成。 （2 ）编制招标文件 （2 ）编制招标文件 1）投标人须知 ①投标的条件 ②对投标文件的要求 ③对招标程序的说明 2）合同条款 分为一般性条款和特殊性条款。 3）技术规范 详细说明招标项目的技术要求 （3）制定标底 （3）制定标底  标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个 合理的基本价格，即一种预价格，主要作用是 招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依 据。  首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不 可分的关系。标底制定取决于招标文件中对项 目工作量的说明是否正确。  其次，标底的制定应建立在一个比较先进的 物业管理方案基础上，这样的标底才切合实际。 2．实施阶段 2．实施阶段 （1）发布招