中原地产：止于至善——城市山林·上园价格折射现象研究.pdf

城市山林 ·上园价格折射现象研究 事业三部B组 黄翔 二级市场策划品控中心 价格才是硬道理； 没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格； 2 策略 城市山林·上园价格折射现象研究策略 锁定最具备参考价值的比较项目； 充分考虑竞争环境，多角度进行分析； 根据当前市场环境客户心理认可价值进行修正； 3 整体思路 竞争比较 南山区域住宅区分析 依据楼盘规模、品质、区域价值、户形、 项目定性 物业管理、景观资源、开发商品牌等进行 综合比较分析 通过前期来访客户关注其他楼盘筛选； 项目特殊性比较 通过以上因素确定同档次项目以便进行类比； 参考一手成交面 水面探底 积、户型、价 格； 通过对类比项目销售情况良好的户型、面积、 价格进行系统分析 第一次通过市场比较法推导出本项目的均价水平； 参考二手成交面 水下探底 积、户型、价格 通过片区三级市场的成交户型和面积、价格 系统分析 第二次通过三级市场成交面积、户型推导本项目的均价水平. 研究本项目客户 水波修正 心理价值分析 通过本项目客户心理价值分析 第三次通过客户心理价值分析修正均价水平 最终确定本项目的价 格底线 4 竞争比较 南山区域住宅区分析 依据楼盘规模、品质、区域价值、户形、 项目定性 物业管理、景观资源、开发商品牌等进行 综合比较分析 通过前期来访客户关注其他楼盘筛选； 项目特殊性比较 通过以上因素确定同档次项目以便进行类比； 均价（元） 楼盘名称 市场印象 2万（含）以下 桑泰丹华府、诺德国际居住区、城中央、 方 中低档次 鼎华庭、海岸卡夫诺、悠山美地、雷圳0755 2万-3万（含） 澳城、后海公馆、首地·容御、侨香诺园