上海城开·万源小区投标报告-市场篇.pdf

上海城开·万源小区投标报告 市场辑 前 言 3 第一部分 上海市整体市场分析及预测4 一、近三年上海市场回顾 4 1、 1999 年-2002 年房地产开发投资情况： （单位：万平方米） 5 2、 1999-2002 年上海房地产二级市场： （单位：万平方米） 6 3、1999-2002 年上海房价综合指数走势图：7 4、商品房买卖市场状况 7 三、市场整体特征 10 1、供销两旺，价格继续攀升10 2、住房消费信贷发展迅猛，个人购房成为绝对主力 11 3、房地产开发投资更趋理性化 11 四、上海楼市未来展望及预测性分析14 五、 结论： 16 第二部分 区域市场分析 17 一、区域概况 17 二、市政配套建设及规划19 三、区域房产市场分析20 1、闵行区2000-2002 年预售价格指数表： 22 2、2001 年到 2002 年闵行区户均面积（销售）一览表：22 3、2001 年到 2002 年闵行区户均面积（预售）一览表：23 四、结论24 第三部分 竞争市场分析及预测 25 一、竞争市场分析 25 1 二、竞争市场预测 31 三、周边个案情况分析 31 三、综合对比分析 35 1、销售均价对比分析： 35 2、房型面积对比分析： 36 3、容积率对比分析： 36 4、绿化率对比分析： 37 四、结论37 第四部分 上海市大型楼盘分析及预测38 一、大型楼盘定义 38 二、典型个案分析 39 三、大型楼盘市场特征分析 50 四、大型楼盘市场未来走势预测 52 五、结论 53 第五部分 总论 55 2 前 言 任何项目的开发都建立在对市场的深度把握与透彻理解的基础上，房地产作为一个高投入的行业，更离不开对市场及宏观层面 的准确把握与合理预测。在房地产市场由卖方市场转向买方市场的情况下，客户的需求与消费心理的把握是房产开发成功的重要因 素。因此，房产物业的开发、策划首先要对项目进行市场定位，在了解房地产市场总体趋势的前提下，通过对项目所处区域内的同 类物业以及配套设施、交通状况等的调查，了解物业的交通环境、商业设施、教育医疗以及餐饮娱乐等购房者关注的