第三章(房地产价格和价值).pdf

第三章 房地产价格和价值 1 Real Estate Appraisal 2013-5-6 第一节 房地产价格的含义和形成条件 1.定义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须 付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济 利益。 房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物 等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、 设备。 2 Real Estate Appraisal 2013-5-6 2. 价格形成条件  （1）有用性 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可 以居住。  （2 ）稀缺性 是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气 没有价格。  （3 ）有效需求 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。 3 Real Estate Appraisal 2013-5-6 第二节 房地产价格与一般物品价格的 异同 1.共同之处 （1）都是价格，是价值的货币表现； （2）都有波动，受供求关系影响； （3）按质论价，质优价高，质劣价低 ； 4 Real Estate Appraisal 2013-5-6 2. 不同之处  （1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位  （1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位 关系不大。 关系不大。 房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。  （2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。  （2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。 房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用 权或其他权利。  （3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般  （3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般 物品主要是买卖价格。 物品主要是买卖价格。 房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交 易方式，即拥有两种价格。 5 Real Estate Appraisal 2013-5-6 2. 不同之处  （4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物  （4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物 品价格不易受影响。 品价格不易受影响。 房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。 如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。  （5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成  （5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成 通常较短。 通常较短。 房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎 交易。 6 Real Estate Appraisal 2013-5-6 第三节 房地产供求与价格 1.房地产需求 含义： 是指消费者在某一特定的时间内，在每 一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能 够购买（或承租）的数量。 需求： ①有购买欲望 ②有支付能力 7 Real Estate Appraisal 2013-5-6 房地产市场需求 含义： 是指在一定的时间内、一定价格水平下 和一定市场上所有的消费者对某种房地产所 愿意并且能够购买的数量。 市场需求：所有消费者需求总和。 8 Real Estate Appraisal 2013-5-6 决定房地产需求量的因素（五点）  （1）该种房地产的价格水平  （1）该种房地产的价格水