九江奥园地块规划与营销策略提报.pdf

九江奥园青年路与德化路交界地块 规划与营销策略提报 2010年4月（初案） * 为保障会议的顺利进行，请您将通讯工具关闭或调至振动，非常感谢 * * Please shut down your cell phone, thanks * 引言 irst of all 本次招标提报要求： 市场、品牌、规划、产品、定位、营销及推广等内容，涉及面较广。 事实上，一份报告，一次提报是不可能解决所有问题。 因此，本次提报的核心内容： 项目整体开发战略之建议与整合营销推广策略之思考。 * 市场调研部分以详细报告文本呈递 * CHAPTER 1. 项目整体开发战略之建议 1、市场之势 善奕者谋势 2、消费之势 3、价值之势 正确的战略占位 市场价值最大化 PART 1. 市场大势研判 了解事实，发现价值 1、市场态势 —— 痛，并快乐着！ 4月国11条的下达后，楼市出现堪比玉树地震般 的震荡——特别在一、二线城市，不仅成交出现 大面积下滑，更使市场蒙上一层浓厚的观望情 绪。 以我们近期对九江及江西其他三、四线城市跟踪调查显示， 政策相对于三、四线城市成交量下跌，更多是由于消费过程 问题引起暂时性的效应，如：办理贷款、户型选择等问题， 却未影响到区域楼市价格。 三、四线城市楼市消费架构所决定：硬性需求占主导。 同时，现阶段投资性购房在一、二线城市受打压后，市场百 亿热钱需寻求其他渠道释放。 三、四线城市将有很大可能成为新的投资主战场。 综上所述， 对于九江整体楼市氛围及发展态势， 我们抱以较乐观的态度。 正确的项目战略规划与营销策略及手段， 顺势而为，是完全有可能引爆九江市场。 2、市场格局 ——三国鼎立 ！ 浔阳 板块 八里湖 板块 庐山 板块 【浔阳板块】 九江老城区，土地资源日渐稀缺 【八里湖板块】 未来新城市中心，政府重点打造区域（其中，开发区定位为九江CBD区， 类似南昌红谷滩） 【庐山板块】 未来城市生态人居中心，政府重点打造区域 【板块现阶段价值】 八里湖板块 庐山板块 两大板块（八里湖与庐山）虽同为九江政府重点打造区域 何以出现价值不对称现象？ 原因1.——规划力度不平衡 目前九江市政府政策导向及建设力度倾向于八里湖板块，加之庐山板块 长久以来为九江自然村落聚集点，导致以现阶段的发展来看，其价值远 未及八里湖板块。 原因2.——被遗忘的地段价值 由于庐山板块（特别是十里区）比八里湖板块，距离浔阳板块更近，使 之现阶段市政配套、商业氛围等出现滞后建设现象，开发商对其开发热 度相对较低。 是否意味着项目所在区域无甚价值可言？ 不！我们认为只是潜力未完全引爆！ 地产价值论一直指导市场 “地段，地段，还是地段！” 【未来地段价值】 庐山板块 八里湖板块 关键在于： 由谁来引领（引爆），大家一起来做