特殊用地价格的评估.pdf

CLV 地价所 特殊用地价格的评估 特殊用地价格的评估 赵松 第一部分 概 述 一、概 念 二、特 征 三、分 类 四、意 义 一、特殊用地的概念 1. 土地分类体系的“特殊用地” 2. 评估中“特殊用地” ：是指那些在土 地估价中较之典型的商业、居住和 工业三大类土地来说，数量和交易 量相对较少，或具有某些特许经营 权的土地，即它们是除去典型的商 业、居住、工业等用地类型后，余 下的非典型的、不具有代表性的各 种用地的统称 二、特殊用地的特征 数量有限性 竞争不足性 交易稀少性 用途受限性 三、特殊用地的分类 用途的获准具有特殊性的土地 非经营型公益设施用地 宗教性建筑用地 大规模旅游娱乐设施用地 道路及交通设施用地 资源型用地 墓葬用地 池沼、滩涂用地 ………. 四、特殊用地评估的意义 …… 第二部分 估价方法 一、用途转换原理 二、收益法的应用要点 三、成本法的应用要点 四、比较法的应用要点 五、基准地价系数修订法的应用要点 一、用途转换原理 评估中的启示 概念：基于评估中的协调性原则 和替代原则，以具有高度 相关性的其他用途土地价 格经过类比修正测算特殊 用地价格 用途转换的可行性与合理性 市场比较法是评估土地价格的 首选方法 市场交易中，特殊用地的特殊 性得不到必然的延续 特殊用地用途转化具有实践可 循的规律性 几种特殊用地的用途转变方向: 日本的具体做法如下： 高尔夫球场的土地价格=周边的居住用 地价格*60%—居住用地开发费 游乐场用地价格=周边的居住用地价格 *60%—居住用地开发费 铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3 应用要点： 正确确定转换方向和价格比例 二、收益还原法的应用要点 1.适用范围 2.应用要点 纯收益的确定 土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营 利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益 年经营总收入 年经营利润 垄断利润 还原利率 三、成本逼近法的应用要点 1.适用范围 2.应用要点 土地取得费 土地开发费 利润 增值收益 四、市场比较法的应用要点 1.适用范围 2.应用要点 局部单元比较 在“类似供需圈” 内寻找案例 市场状态的判断 五、基准地价系数修正法的应用要点 1.适用范围 2.应用要点 明确基准地价内涵 合理进行用途归类 附加修正 第三部分 评估实务分析 一、加油站用地评估 二、学校用地评估 三、休闲旅游开发项目用地评估 四、墓地价值评估 五、温泉用地价值评估 六、道路用地价值评估(略） 七、荒地价值评估（略） 一、加油站用地评估 (一)加油站用地的特点 自然特征普遍性 单一性 分散性 受限性 行业垄断性 价值量普遍较高 (二)主要价格影响因素 区位因素 交通便捷度