上海康桥创研智造工业地产产品价格建议.pdf

3W创研智造产品价格建议 3W创研智造产品价格建议 上海近期房地产调控政策 90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开 发将受限 。开发商们小户型上“做文章” 。例如金地未未来 、上海青年城 等小户型楼盘持续热销。 中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通 知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含) 以 上住房的，贷款首付款比例不得低于40% 。大大抑制了楼市购买能量，滋 长了购房者的观望情绪。 央行在07年3月18 日、5月19 日和7月21 日、8月22 日、9月15 日，已经 连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。持续货币紧缩政策给一向 依赖于银行资金周转的开发商们受到了禁锢，土地流拍，项目推迟开盘频 现。导致楼市成交冷清的一个直接原因。 2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备 管理办法》的出台。对开发商蓄意囤地现场得到了有效的遏制。 上海近期房产市场动态  中心城区板块（中环以内）： 由于可供开发土地极为稀缺导致目前一手房住宅供应量急剧下滑， 以08年4月为例中心城区总供应量仅为13.49万平方米，环比减少了 38.29%，在全市新增的比重回落了近5个百分点，仅为8.9% ；成交 却依旧呈现欣欣向荣的景象，本月总成交量为13.55万平方米，环比 增加27%，占全市成交的9.1% ，成交均价为28,831元/平方米，环 比上涨20.34%，房价始终高价运行。 位于静安、徐汇、古北等传统 高端板块房价仍无松动迹象，且有上涨趋势。  次城区板块（中外环内及外环附近）： 次区域为上海自主客群主力购买区域，由于宏观市场影响及调控 政策频出，市场观望范围浓厚，以08年4月数据为例总成交量 65.17万平方米，环比减少了17.08% ，成交均价为11,698元/平方 米，环比上涨了17.7% 。但是不少开发商价格已有松动，采取折 扣方式，暗中降价。  郊区板块（外环以外）： 受·宏观市场影响，客户观望态势以及大量动迁房转性为商品 房源的陆续涌入市场，郊区房价有所回落，以08年4月数据 为例郊区总供应量为86.32万平方米，环比上涨 24.08%，占全市新增的56.5% ；成交量为69.07万平 方米，环比下跌了28.2%，占全市成交的46.46% ； 宏观背景 长三角地区近年经济增长放缓 1. 工业产品以中下游为主，在买方市场环境下，价格上升不易，而原材料 价格抬高之后，只好牺牲利润，进而影响到企业的再生产和投资； 2. 随着国家宏观调控力度加大、国际市场环境变化，其中最大的问题，是 煤电油运紧张和资源的短缺。 上海市场现状 2008年1季度土地供应量 住宅, 118.214, 17% 在近阶段上海土地放 量情况来看，重工轻 商业, 91.274, 13% 住现象显著，随着住 工业, 468.423, 70% 宅用地资源的日益枯 竭，在住宅市场长时 间低迷的市场背景之 住宅 商业 工业 下，随着上海经济高 2008年9月工业用地分布 地位置的日益凸显， 闵行