我国区域住房市场的价格波动特征差异性研究.pdf

3.4.1 常方差线性时间序列过程32 3.4.2 存在GARCH 效应的非线性序列42 3.4.3 其他非线性结构的序列47 第四章因素分析48 4.1 实证结论48 4.2 因素分析48 4.2.1 地区生产总值49 4.2.2 人均可支配收入50 4.2.3 人口50 4.2.4 城市化水平51 4.2.5 产业结构51 4.2.6 其他影响因素53 4.2.7 影响因素总结54 第五章结束语56 5.1 研究结论56 5.2 研究不足之处58 5.3 研究展望59 致谢60 参考文献61 攻硕期间研究成果656 这些学者认为这有可能是南部区域的房地产市场分割程度要比北部大，因此随着 时间的推移南北房价呈发散趋势[15-18]。对于上述研究的解释必须考虑以下的时间 周期因素：70 年代至80 年代的实证结论与90 年代的存在差异。换句话说，研究结 论对研究的时间段较为敏感，这也是在研究初期“波纹效应”一直受到质疑的一 个原因。 自1996 年起，澳大利亚主要大城市（首府城市）的房价呈现出急剧增长的趋 势，直到2004 年这种趋势才有所缓和。Judith Yates （2002 ）研究了澳大利亚各地 区从1986 年到1996 年10 年间的家庭收入与住房自有率的相关性。通过实证分析他 发现收入极化效应大的地区住房价格一般都会快速增长，这就使得低收入家庭向 非热点地区搬迁。在这10 年间热点地区（一般是首府城市）居民房屋自有率呈下 降趋势[19]。Berry M.Dalton T. （2004 ）通过研究发现人口流动速度、人口密度、 区域经济发展状况都是影响房价的重要因素[20]。从各州的水平看，Burke T. Hayward D. （2001 ）分析了澳大利亚的区域住房市场，比如悉尼住房市场。他们发 现在上世纪90 年代市区与郊区的住房价格呈发散状态。即商业区住房价格快速上 涨而边远地区的房价出现了下跌[21]。学者们发现住房政策（或政府住房干预措施） 也能著影响区域房地产市场。Maher C. （1994）分析了澳大利亚主要城市房价的中 位数敛散状况，结果表明住房价格的扩散没有明显的发散趋势，长期中处于均衡 态势[22]。Tu Y. （2000 ）模拟了澳大利亚住宅市场全国和区域的两水平上的动态过 程以及两水平上住宅价格扩散的路径：从布里斯班到悉尼再到墨尔本，或从布里 斯班到全国再到墨尔本。研究表明布里斯班住宅价格是这个传播路径上的第一个 传播者，但该研究中没有提及区域住宅价格的集中或离散问题[23]。 在亚洲市场，Mei-Se Chien （2010 ）运用变结构模型对台湾地区的房价进行了 实证，结果显示台北地区房价并不能引领这个台湾地区，对此作者认为台北市的 国际化程度非常高，房价较高较为正常，但不会对整个台湾地区造成显著影响[24]。 在中国大陆，由于我国房地产市场起步晚，以及交易数据的获取困难等原因， 造成对区域房地产市场的研究还处于起步阶段，但是我国学者还是克服种种困难， 为我国的房地产研究做出了自己的贡献。位志宇，杨忠直（2007 ）的实证表明江 浙沪三地房价具有趋同性，同时，他们还发现上海的房价波动是江浙两地的格兰 杰因，江苏房价受外界影响较大[25]；王意顺（2008 ）分析了长株潭地区的房地产 现状，同样得出了该区域房价趋同性的结论[26]；王松涛，杨赞，刘洪玉（2008 ） 将26 个大中城市按地理远近划分为5 大区域，通过实证分析发现，在区域内城市 间房价具有趋同性；区域内核心城市的房价波动在短期内会影响其他城市[27]。 各区域 的房地产市场是否存在泡沫的问题是我国学者研究的热点。苑德宇， 宋小宁(2008)将我国房地产市场划分为北、东、中、西4 大区域，通过CD 检验发 现:第一，某一地区房地产价格与其泡沫成分并不保持着必然的联系;第二，东 部地区城市中房价泡沫存在着较强的传染性;第三，除北部，其他地区城市房价 泡沫有显著相关性;第四，东部地区和西部地区中各城市间出现明显的同步演化 的态势，可能是该地区内城市发展水平相似，消费者容易形成相同预期[}2s}。梁云 芳，高铁梅(2007 在介绍了东、中、西三大区域的房地产市场现状的基础上， 通过建模分析得出五点主要结论:第一，无论是房价的长期趋势还是短期波动， 信贷规模对东、西部地区影响都比较大，而对中部地区影响较小;第二，西部地 区融资市场比较单一，信贷政策对房价的变