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香蜜湖瀚城价格报告分享
世联地产 瀚城项目组 2006
1
提纲:
1、写报告前要做的功课
① 与开发商沟通:多方面了解其真实目标;
② 与市场沟通:政策、市场动态变化;
③ 与客户沟通:对客户诚意度的把握;
④ 与产品沟通:将产品细分,目标细分。
2、价格表制定前的考虑的几个方面
① 核心均价推导如何力求精准
② 特殊调差运用赠送面积折算方式
③ 开盘当天销售进度的验证
2
一、目标分解
核心目标
保证在现有市场环境下实现既定销售目标,并
实现合理利润价格。
合同目标
开盘日起2个月内40%(含)以上;
开盘日起3 个月内60% (含)以上;
开盘日起4 个月内80% (含)以上;
开盘日起5个月内90% (含)以上;
开盘日起6个月内95% (含)以上。
3
一、目标分解
沟通后获悉的发展商真实目标
力求快速销售,年内100%完成销售任务;开盘目标争取达
到60%。
发展商的几个动作
开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控;
发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通,要
求给予实现价格和开盘目标的双重保险;
提出过希望一天售罄的意愿;
更提出过“低于一万”的价格是否可行。
解读目标
速度第一位,毋庸置疑;
内部购买的份额预计比较大,希望控制价格;
对集团提出的当年售罄的要求感到压力大;
项目开发和销售经验匮乏,对市场缺乏信心。
4
提纲:
1、写报告前要做的功课
① 与开发商沟通:多方面了解其真实目标;
② 与市场沟通:政策、市场动态变化;
③ 与客户沟通:对客户诚意度的把握;
④ 与产品沟通:将产品细分,目标细分。
2、价格表制定前的考虑的几个方面
① 核心均价推导如何力求精准
② 特殊调差运用赠送面积折算方式
③ 开盘当天销售进度的验证
5
二、市场背景
经济态势。
深圳十一五规划目标:GDP平均年增长13%左右;
建立循环经济,转变经济增长方式;实现社会和谐进步。
地产大势。
深圳十一五规划关于房地产:未来市场更加健康、规范;
关内房地产增长速度将减缓
2006年上半年深圳房地产形势 :
房地产进入市场调整期;整体市场观望气氛浓厚。
6
二、市场背景
深圳市住房建设规划(2006-2010)
新增住房建设重点发展地区的规划,预示着特区内地产左右楼市走向的局面基本结束。
深圳市住房建设规划(2006-2010)
对未来房地产市场的影响
7
二、市场背景
新政下的二级市场特征:
市场观望气氛浓厚,一手房销售面积持续下降。
深圳各楼盘上门量萎缩,成交减少。
客户对住宅环境的转换仍然有强烈的需求 ,但更趋于理性的面对市场。
8
二、市场
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