文伟葵涌旧改项目投标报告.pdf

敬呈：深圳市文伟投资发展有限公司 文伟葵涌旧改项目投标报告 世联地产 2010.5.24 项目 项目位于深圳市葵涌街道中心，紧临葵涌主干道——葵坪路， 概况 距深圳市区约40分钟车程，交通便利，配套齐全；中等规模居 住社区。但区域陌生，认知度低。 盐坝高速 坪西一级快速路 官湖路 葵鹏沿海公路 二通道+盐坝高速 大鹏湾 项目 位处葵涌镇中心，生活便利。 概况 地块缺乏强势景观资源。主要景观来自地块西北侧的山景， 但距离本项目较远。 项目四至： 北面：葵涌街道办、部分民房 南面；紧邻葵涌老镇商业街 东面：临葵坪路及葵涌大酒店 西面：为葵涌医院及工业区 地块处于葵涌政治和商业中心 位置。 葵涌大酒店 葵涌人民医 院 地块无强势自然景观，主要依 葵涌派出所 靠内部园林景观 葵涌镇政府 葵涌老镇中心 项目印象：东部陌生区域 镇区中心 无 自然资源 中等规模 项目位置：葵涌街道第一工业区 占地面积：6.4万㎡ （配建幼儿园占地3800㎡不占项目指 标，东侧社会体育场所用地3200㎡） 综合容积率：4.0 预计建筑面积： 25万㎡（包含1.6 万㎡保 障性住房 ） 项目分为5个地块，2-5为商住用地，地块 1为商业用地； 思维 这是不是一个典型的边远镇区项目？无需费太多力 惯性 气，做到区域内NO1，就可以实现成功销售？ 我们不怕告诉你，海语山林也曾这 么想过——整个东部三镇几乎就没像 样的商品房开发，得积压多少刚性自住 需求啊！统共才七百多套房子，在本地 销售完全不成问题啊！绝对片区标杆豪 宅第一高价…… 事实是——对于大鹏半岛内的自住需求，请谨慎乐观！ 从2006年开始，到2009年，我们不间 断的对整个大鹏三镇做了不下十轮地 毯式的市场调研 ，走访对象涵盖老 师、医生、公务员、事业单位职员、 生意人、村民……等本地各阶层人员 市场 调研及实践结果：整个大鹏三镇区域内客户的数量和购 真相 买能力，不足以支撑一个10万平米以上大盘的销售！ 市调结果