第二章 物业管理招标投标.pdf

株洲市长建物业管理有限责任公司 贴心服务 让品质更显完美 第二章物业管理招标投标 物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争 机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活 动。 物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式， 即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权有人根据物业 管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文 件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选 择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一 种交易行为。 株洲市长建物业管理有限责任公司 贴心服务 让品质更显完美 物业管理招标主体： 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业 主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业 产权部门） 物业管理投标 前期物业管理的概 念： 前期物业管理是指从物业承接查验开始到业主大 会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。 株洲市长建物业管理有限责任公司 贴心服务 让品质更显完美 早期介入与前期物业管理的区 别： 一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项 目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服 务企业对新物业项目实施的物业管理服务。 二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位， 并由建设单位约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务 的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。 物业开发 规划 建设 销售 竣工 物业 物业 业主大 项目的可 设计 阶段 阶段 验收 承接 入住 会选聘 行性研究 阶段 阶段 查验 阶段 物业服 阶段（立 阶段 务企业 项阶段） 早期介入 前期管理 第一节 早期介入 一、早期介入的必要性 （一）物业项目开发建设存在的问题 物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往 存在一些问题，这要表现在： （1）物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置 不当，停车位不足，物业工程质量缺陷等； （2）建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如 管理房、物业档案资料缺漏等； （3）工程质量保修和工程遗留问题处理不及时； （4）建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理 承诺，使物业服务企业承担不合理的责任等。 （二）早期介入的必要性 在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介入活 动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并 且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及 时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上 堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开 发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以 在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因 素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开 展，业主利益得到保障。 二、早期介入的作用 （一）优化设计 （二）有助于提高工程质量 （三）有利于了解物业情况 （四）为前期物业管理作充分准备 （五）有助于提高建设单位的开发效益。 【案例】某物业项目位于粤西的一个沿海城市，总建 筑面积达40余万平米，属多层、中高层住宅物业，项目分 三期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设 申报了国家安居示范工程小区，