东莞富盈东方华府商业数码零售中心项目投标报告前期策划.pdf

谨呈：富盈地产 2012.1.6 富盈富盈•东方华府商东方华府商业项目项目 投标报告 营销事业部 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 SHEN ZHEN V ·CHINA REALESTATE CONSULTING CO.,LTD. 版权声明：本文版权归深圳市汇诚行房地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构及个人传阅、引用、复制和发布本文中的部分或全部内容。 目目 宏观环境分析 录 周边环境分析 项目分析项目分析 租售策略租售策略 汇诚行公司简介 标准化 ·流程化 ·专业化 ·精细化 基本观点 Page 3 通过对项目周边商业状况的初步研判，我们形成了关于项目操作的几个基本观点和原则。 项目位置上处于城市中心地带，但居于城市核心商圈外缘 ，周边商业气氛薄弱，人 观点一 流量少，销售可描述空间大、招商有一定难度是项目的特性之一。 项目商业体量两万多，位于东莞核心商圈外缘位置，难以形成规模优势，未来在商 观点二观点二 业业态组合需注重差异化，在某一类业态上做大做强，为后续经营提供基本保障。 对于集中式商业而言，商铺的销售与经营是不可调和的矛盾，本项目应在短期销售收 观点一 益与长期持续经营之间找到合适的平衡点，未来在销售比例上必须有所控制。 现代商业对硬件的舒适性、便捷性以及体验感要求越来越高，购物的舒适性及体验 观点一 性是提高项目商业吸集能力的核心点之一性是提高项目商业吸集能力的核心点之一。 标准化 ·流程化 ·专业化 ·精细化 一、市场研究  宏观经济  商圈环境商圈环境  商业地产市场  总结 标准化 ·流程化 ·专业化 ·精细化 一、市场研究 宏观经济 商圈环境 商业地产市场 Page 5 东莞市概述 地理特征 东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距 广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里， 至澳门至澳门48海里海里 ；； 处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通 的必经之地。 世界地位——“世界工厂” 东莞市形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱 的外源型经济结构，是国际性重要的加工制造业基地。 进入新世纪，东莞市提出贯彻和坚持“以信息化带动 工业化，实现社会生产力跨越式发展”，“努力把东 莞建成以国际制造业名城为特色的现代化中心城市” 的发展战略，实施“一网两区三张牌”的发展思路。 更加稳固了东莞更加稳固了东莞 “世界工厂世界工厂”的地位的地位。 标准化 ·流程化 ·专业化 ·精细化 一、市场研究