不动产估价 第2章 不动产价格及其市场分析.pdf

不动产估价 编著 周小萍 毕继业 王军艳 第2章不动产价格及其市场分析  2.1 不动产价格  2.2 不动产价格影响因素分析  2.3 不动产市场分析 学习目标  通过本章学习，读者应掌握不动产价格的基本 概念，了解不动产价格的特征，熟悉不动产价 格的种类。在理解不动产价格概念的基础上， 认识影响不动产价格的因素认识影响不动产价格的因素，初步掌握不动产初步掌握不动产 市场中关于地价与房价关系、不动产租售关系 等热点问题的市场分析方法。 2.1 不动产价格  2.1.1 不动产价格的概念  2.1.2 不动产价格的特征  2.1.3 不动产价格的种类 2.1.1 不动产价格的概念  不动产价格是和平地获得他人的不动产所必须 付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 2.1.2 不动产价格的特征  ⑴不动产价格受区位的影响很大  ⑵不动产价格实质上是不动产权益的价格  ⑶不动产价格既有交换代价的价格，也有使用 代价的租金  ⑷不动产价格与其用途相关性极大  ⑸不动产价格通常是个别形成，容易受交易者 的个别因素的影响  ⑹不动产价格的影响因素可比较 2.1.3 不动产价格的种类  1 所有权价格和使用权价格  2 成交价格和市场价格  3 理论价格和评估价格理论价格和评估价格  4 招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格  5 总价格、单位价格和楼面地价  6 基准地价、标定地价和房屋重置价格  7 土地价格、建筑物价格和房地价格  8 实际价格和名义价格  9 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格  10 补地价 2.2 不动产价格影响因素分析  2.2.1 不动产价格影响因素的特征  2.2.2 不动产价格影响因素的分类  2.2.3 影响不动产价格的内部因素  2.2.4 影响不动产价格的外部因素 2.2.1 不动产价格影响因素的特征  ⑴不同的影响因素，引起价格变动的方向不尽相同  ⑵不同的影响因素，引起价格变动的程度不尽相同  ⑶⑶不同的影响因素不同的影响因素，，与不动产价格之间的影响关系与不动产价格之间的影响关系 不尽相同  ⑷有些价格影响因素对不动产价格的影响与时间有 关，有些与时间无关  ⑸有些影响因素对不动产价格的影响可以量化，有 些难以量化 2.2.2 不动产价格影响因素的分类  ①将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因 素、行政因素四类；  ②将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因 素三个层次；  ③将影响因素分为内、外两部分因素。 2.2.3 影响不动产价格的内部因素  1 来自土地的内部因素  ⑴位置、面积  ⑵地形、地质  ⑶⑶形状形状、用途用途  ⑷“生熟”程度  ⑸交通、环境  ⑹城市规划限制  ⑺土地使用年限  ⑻土地肥力 2 来自建筑物的内部因素  ⑴用途、质量  ⑵结构、装修  ⑶楼层、朝向  ⑷附属设备、房屋完损程度 2.2.4 影响不动产价格的外部因素  1 区域环境因素  ⑴区域自然环境因素  ⑵区域社会环境因素  ⑶区域环境因素对不同用途的不动产的价格影 响也有所差异 2 经济因素  ⑴经济发展程度  ⑵市场供求状况  ⑶利率水平  ⑷物价水平  ⑸居民收入水平 3 人口因素  ⑴静态人口因素  ⑵动态人口因素 4 社会因素  ⑴政局的稳定状况  ⑵社会治安状况  ⑶不动产投机  ⑷城市化进程 5 政策法规因素  ⑴不动产制度  ⑵城市规划  ⑶不动产价格政策  ⑷税收政策  ⑸金融政策  ⑹交通管制  ⑺行政隶属变更  ⑻特殊性政策 6 心理因素  心理因素主要是指人们对不动产价格的心理偏 好、心理承