西安香江湾二次投标报告-产品营造思考-开发战略.pdf

产品篇： 重审 Investigation 香江湾产品营造思考 Part1：本项目当前面临怎样的问题与劣势？ Part1：本项目当前面临怎样的问题与劣势？ 宏观问 曲江、经开是目前置业焦点区域，浐灞则属于长期看好 题： • 核心区：主要是看重便利的居住环境，和传统 不出城的观念，但城内整体供应受限，目前主要 以投资型小户型产品为主。 • 西高新：高新技术产业区，西安房地产市场发 展较早、较为成熟；目前仍为众多置业者首选。 高新、城南为主，有一定经济能力，部分客户具 有投资倾向。 • 曲江区：高档人文居住区，当前西安公认的富 人区，区域价值得到高端客户认可。 •经开区：借助行政中心北移，区域发展日益成 熟，区域客为主，公务员置业比例逐渐增大，同 时整体房价较低，吸引大量全市范围内的首置客 户。 • 浐灞：崛起中的生态区，其价值尚未得到普遍 认可，目前以区域改善型客户为主，投资客占据 相当比例。 宏观问 城东、城北供应量较大且新兴区域受政策影响大，成熟老区成交稳 题： 定 分城区成交价走势图 7月全市除城北、城东区域外，其他区域 成交量均小幅上涨，可以看出新政对于城 北、城东等供应量较大的新兴区域的影响 最大；而成熟区域受政策影响较小，成交 趋于稳定，例如：城南、高新。 7月城东成交13.7万㎡，环比下降6%，主要 单位：㎡ 数据来源：美城市场研发中心 是受浐灞半岛别墅项目推售及浐灞1号房源 限制，从而整体影响了区域成交量，同时 由于西岸国际花园的集中开盘成交，才没 有引起过大跌幅出现。供应量方面，7月城 东供应总量激增至46.76万㎡，环比上升 284%，供求比高达3.41，供应量的集中释 放将引起区域内更加激烈竞争。 数据来源：美城市场研发中心 区域问 土地集中放量导致未来2-3年总供应量达1000万㎡，竞争愈加激烈 题： 浐灞生态区近两年来招商引 拿地企业：深振业 拿地企业：深振业 容积率：2.7 资工作出色，土地集中放量 容积率：2.7 总建面：27万㎡ 总建面：27万㎡ 企业：浐灞发展 企业：浐灞发展 企业：浐灞发展 容积率：3.0 ，因为储备土地较多，未来 企业：浐灞发展 容积率：3.0 企业：银河 容积率：3.5 总建面：20万㎡ 企业：银河 容积率：3.5 总建面：20万㎡ 容积率：3.5 总建面：17万㎡ 容积率：3.5 总建面：