上海青浦绿地逸湾别墅项目价格报告.pdf

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谨呈:绿地集团 绿地青浦逸湾别墅部分 价格报告 第一部分:  宏观市场背景宏观市场背景 左右房地产市场长期走势的影响因素——宏观经济 —— “VV ”OROR “WW ”?? ①① 当前阶段 ② 2009-03 2010 2011  98年、08年背景、走势相似, 市场难V形反转,按周期性预计, 09年底10年初将有再次下探的 过程程 ,房房地产作产作为宏观宏观经济重 要组成部分,或随宏观经济走 W形。 稳定房地产市场的重要因素——政策 宏观经济 十年前十年前 ,,我国经济面临的国内外环境与眼下相似我国经济面临的国内外环境与眼下相似。1998年第年第一季度季度 ,,经济增长出现经济增长出现 “跳水跳水” ,,第第 二个季度触底,这与2008年第四季经济增长速降至6.8%,2009年第一季度跌至6.1%,具有惊人 的相似性。1998年第三季至1999年第一季,持续上涨三个季度,却又调头向下运行了两个季度。 当年同样提出“保八”,最终是1998和1999年都没保住,直到2002年才步入下一轮经济增长期。 上轮轮经济调整持续四年济调整持续四年 ,,大致致呈“W”形形。因此因此,,我们认为本轮我们认为本轮经济复苏之路济复苏之路也不会平不会平坦 ,,09年年 底、10年初,有可能再次回落调整。 宏观政策 宏观政策方面,09年肯定不会“打”,肯定是 “扶”,但同时也不是单一的市场化而是“两条腿” 走路。 目前经济复苏前景不容乐观目前经济复苏前景不容乐观,楼市短期复苏楼市短期复苏 ,中期还会调整中期还会调整,但政但政 策扶持,调整幅度有限。 第二部分:  上海经济型别墅市场上海经济型别墅市场 上海经济型别墅供求走势 上海经济型别墅供求走势 300000300000 11.88 1.6 250000 1.4 200000 1.2

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