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大盘价格策略分析报告 价格策略 超级大盘定价策略分析 08-07-17 1 大盘价格策略分析报告 价格策略 前言 提及大盘， 在常人概念中，大都分布在城市的近郊或者远郊为多，低廉的 价格成为他们最大的优势。 但随着市场的不断成熟与完善，仅仅靠“低价入市”来打动消费者未必就是 上上之策。 大盘如何定价才能获得持续的利润空间，从我们选取的上海、北京、广州等 6 个主要一线城市 50 万平方米以上的项目统计来看，最大的利润空间的创造根 本上仍要立足于产品本身及大盘形象的树立。 从这些大盘的定价策略来看，众多项目在日后成为所在板块和区域中的标杆 项目，66%的大盘项目开盘价格高于区域同期成交价格。 由于长期的开发，长者多达 10 年，短者三到五年，使得大部分楼盘价格上 涨疲软，价格走势呈现平稳趋势。突出表现在中低档楼盘的提价能力不强，而中 高档楼盘的提价能力较为出色。 中高档楼盘之所以提价空间大，价格依托于“产品”，由于开发周期长，大 盘的定价普遍要经历沉寂、复苏、发展等多个房地产发展周期，如何在产品、地 域、时间的关联性基础上，使大盘的定价能适应不同房地产发展周期，是大盘开 盘之前必须进行周全考虑的问题。 本报告完成时间有限，若有纰漏，望批评指正。 2 大盘价格策略分析报告 价格策略 说明 在本报告中，我们选择了全国的六个具有代表性的一线重点城市：北京、上海、天津、广 州、深圳、重庆等，这些城市中汇集了众多知名的大盘，具有一定的广泛性和代表性。 1、报告选取样本标准 样本总建筑面积在 50万平方米以上。 样本选取上兼顾了高、中、低三个价格档次。 样本的价格走势数据时间选取为项目第一次开盘到 2008年 6月（售磬样本以售磬时间为 准）；价格选取以项目第一次开盘和每月的成交均价为准。 2、报告具体样本楼盘 在第一章 1.1 基本情况中，我们选取了上海、北京、深圳、广州、重庆、天津 6 个一线 城市共 186个 50万平方米以上的项目作为样本。另外，在其他章节中，我们以以下楼盘为样 本。 北京：星河湾、沿海赛洛城、万年花城 上海：中远两湾城、地杰国际城、上海康城 广州：碧桂园凤凰城、岭南新世界、广州雅居乐花园 深圳：中信红树湾花城、半岛城邦花园、公园大地花园 天津：海逸长洲、红勘领世郡、富力城 重庆：重庆万达广场、龙湖江与城、鲁能星城