《南京市商品房价格研究及其剖析》.pdf

南京市商品房价格研究及其剖析 n 江苏省： 1 2002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%，占整个房地产投资 的76%。 2 2002年上半年全省商品房平均价格为1944元/平方米，比年初上涨 116元/平方米。 3 2002年上半年全省住宅平均价格为1814元/平方米，比年初上涨119 元/平方米。 4 常州 2002年1~9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%，商品房 销售113.61万平方米，同比增长22.54%，销售额22亿元，同比增长47.1%，平 均预售价2655元/平方米，比去年上涨18%。 5 无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。1~9 月出让土地17幅，169万平方米，是去年的3倍，施工面积为342万平方米， 同比增长99%，其中住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。竣工面积42 万平方米，同比增长46%，其中住宅竣工面积同比增长10%。商品房住宅成交面 积92万平方米，同比增长23%，商品房销售6500套。存量房成交面积92万平 方米，同比增长85%，共成交11000套。市区商品房平均价格达2580元/平方米， 处于高位运行状态。明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。 6 2002年10月17日江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护 满意度调查结果，用户不满意的：火车服务、工交车、长途客车；用户很不满意 的：医疗、药品、房地产和物业管理。 7 上海 2002年1~9月房地产以成交套数统计：3000~5000元/平方米的 中价位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。而7000元/平方米以上 1 的高价商品房占8.6%，其中外地人购买占28%，境外人士达25%，本地人只占 46.5%。 n 南京市： 1 南京市 2002年1~8月份销售面积240万平方米，同比增长25.04%。 2 南京市 2002年1~8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。 3 南京市 2002年1~8月份销售商品房2万余件，同比增长27.74%。 4 1~8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290 元/平方米，同比增幅6.4%。 5 1~6月份商品房空置面积为77.63万平方米，同比下降10.8%，其中 空置一年以上的面积下降17.6%。 6 南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到10%，杭州有 52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。 7 南京市房地产市场由于居民生活水平提高、改善居住条件和年轻人结 婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~2002年拆迁户有4.057万户， 约占交易量的25%，外地人购房约占10%。 8 2002年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.2002G15号 地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。土地总面积为23万平方米，实际出让面 积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至少为4400~4500 元/平方米，而周边地区销售价格为4000元/平方米左右。土地价格占房价的50% 左右。 9 南京市 2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户 均建筑面积在80~100平方米是合理的。 n 基本规律和数据： 2 1 从国际经验看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1.4应该是 合理的；南京2001年GDP增幅为11.2% ，房地产开发投资增幅为11.7%，比较 正常。1993年房地产泡沫出现时，我国经济增长速度为13.4%，房地产开发投资 增幅为124.9%。 2 按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米以前，房地产会处于一 个相对