房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作.pdf

房地产开发企业土地增值税 清算政策解读与实务操作 纳税人学校课题组 课题组成员：石炜、钟歆宇、张轶、李平（财产与行为 税处） 吴丹 （温江区地方税务局） 余莹莹 （新津县地方税务局） 徐艳 （青羊区地方税务局） 主讲人：张轶 内容安排 土地增值税基本政策概述 土地增值税前期管理分析 土地增值税政策与企业会计制度异同比较 开发项目清算审核常见问题 新国八条 一、土地增值税基本政策概述 • 土地增值税征收规定 • 土地增值税征收规定 土地增值税实行先预征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值税预率具 体为： 1、对保障性住房暂不预征土地增值税。 2、普通住宅预征率为1%。 3、非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准（即房管部门定期公 布 的住房平均交易价格的1.4倍）分别确定：未超过普通住房价格标准的为1.5%；超过普通 住房价格标准不足20%（含20%）的为2%；超过普通住房价格标准20%以上的为2.5%。 4、商用房预征率为2.5%。 • 土地增值税征收规定 • 土地增值税征收规定 房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税： 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确 定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期 清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 • 土地增值税征收规定 • 土地增值税征收规定 根据《成都市地方税务局、成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告》 （2011年第1号），我市核定征收率具体为： 1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%； 2、非普通住宅核定征收率为6%； 3、商用房核定征收率为7%。 • 土地增值税清算政策 • 土地增值税清算政策 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法 律、 法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填 写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手 续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658号 ）土地增值税清算是纳税人应尽义务；对不履行清算义务的纳税人，要依据相关规定的 要求严肃处理；严控核定征收。 • 土地增值税清算政策 • 土地增值税清算政策 清算时点，即清算单位在达到清算条件后，应进行土地增值税清算的时点。审 核清算时点，需重点考虑两方面因素： 第一，准确界定清算单位，以国家有关部门审批项目； 第二，准确把握清算条件，明确应清算和可清算的不同标准。 • 土地增值税优惠政策 • 土地增值税优惠政策 从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开 发成本之和，加计20%扣除。 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免 税。 因国家建设、城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免 征土地增值税。 新国八条 二、土地增值税前期管理分析 • 土地增值税前期管理相关规定 • 土地增值税前期管理相关规定 《土地增值税清算管理规程》第二章中有如下规定: 第六条：主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管 税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳