世联华融大厦商业裙楼价格策略报告.pdf

谨呈：深圳市时轩达实业有限公司 华融大厦 商业裙楼价格策略报告 世联地产华融大厦项目组 2005年5月 报告基本提纲 一、定价背景 二、定价原则 三、价格表制定过程 四、价格推售策略 价格制定背景回顾 中心区 商业现状 价格制定背景 销售现状 面临的问题 中心区商业现状分析 中心区商业氛围平淡，布局零散，成为商务功能的 点缀； 银行、酒楼成为消化商业面积的主要客户； 餐饮、中介、办公用品、便利店等成为主要商业配 套模式。 难点： 大客户的洽谈 评价：  目前第一组团的裙楼聚集了多家金融机构，已经形成了成 熟的金融配套体系 ，成为裙楼商业面积消化的大客户，短 期内不会有重大变化；  为写字楼从业人员提供便利生活配套的餐饮业发展迅速， 其发展方向已经转向高端消费模式 ，预计将会形成中心区 高档餐饮的聚集区域；  便利店、专卖店 以其品牌性、便捷性的特点，符合本片区 消费层次的基本需求，是不可缺少的组成部分；  适当超前和抽象交易的定位也是未来发展的趋势：如高档 品牌产品展示厅、信息与教育咨询机构、媒介机构等。 片区商铺销售状况分析 一层街铺基本可以售完，但空置率相当高，表明 商铺以投资为主，缺乏统一的商业规划； 二层以上的商业以租赁为主，主要是银行办公或 经营餐饮； 早期的国商大厦商铺价格较低，近期的其他项目 成交的商铺多维持在36000-40000元/平米。而超出 此价格的放盘多有价无市。 销售实现目标  通过前两个月的销售，迅速回收3500万资金；  第三个月至第七个月完成销售面积的45％以上；  第八个月至第十四个月完成销售面积95％。 实现以上目标的必须具备的条件  保证工程进度；  按揭银行的确定；  及时解套，保证可售面积的足额指标量；  保证350万元营销推广费的计划性支出；  项目包装及协作公司的及时配合。 面临的问题 宏观： 国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房 价格工作的意见》。其中对本项目影响大的政策包括“调 整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”、“加强房 地产信贷管理，防范金融风险”、“切实整顿和规范市场 秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测， 完善市场信息披露制度”等四部分 。 微观： 历史问题 （长期停工负面影响、写字楼70%单位银行抵押之 解套问题）； 项目的按揭银行尚未确定 ，严重影响了销售进度和回款速 度，进而有可能影响解套进度和工程进度； 项目感知价值不够 ，展示条件不充分。 项目商业裙楼基本指标 商业面积： 11519.24平米 层高：5.6米 分层面积： 实用率： 一层1972平米 一层76.