绿城建筑规划设计管理公司的办公楼调研报告.pdf

办公楼调研报告 绿城建筑规划设计管理公司 2010年8月 一、提纲 1、办公楼概述 2、国内办公楼调研 3、办公楼调研总结 1 办公楼概述 1.1 办公楼的定义 1.2 办公楼的发展和趋势 1.3 办公楼生态认证 1、1 办公楼的定义 办公楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼， 1971年，Rhodes和Kan提出： “办公楼的作用是集中进行信息的收集、决 策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上 讲，办公楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动 的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随 着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 办公楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作 为收益性物业，办公楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。 5A办公楼的定义 “5A”指的是一个办公楼产品的智能化水平，与办公楼品质有一定 关联，但绝对不是划分办公楼等级的标准， “5A”仅仅表示了一个办公 楼智能化水平的高低，对办公楼品质有一定的影响，但是绝不能说 “5A”级办公楼就是甲级办公楼或者是品质最好的办公楼，因为影响办 公楼品质的因素很多，比如办公楼的区位、交通、配套、车位、电梯 等，智能化程度只是其中的一个方面。  办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/㎡以上，办公室OA布线采用网络地 板或地面线槽；  通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有办公间，提供其他国际国 内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌；  楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实 现管路的自动控制；  消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动 喷洒装置；  保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自 动巡更。 甲级办公楼的定义 所谓甲级办公楼，是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在 这方面并没有成文的规定。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这 个名词，仔细探讨会发现，它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外 办公楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将办公楼按照其综合 质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判 断甲级办公楼有八大特征：管理国际化、24小时办公楼、人性化、空间 的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。 超甲级办公楼定义（仲量联行） 按照仲量联行的定义，如下标准中满足10项以上就可称之为甲级写字楼 甲级办公楼-硬件设施要求 目前市场上甲级写字楼硬件设施主要分以下几个方面： 1、建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上。 2、办公空间：提供可灵活分隔并适应各种变化的办公空间。 3、标准层高：室内净高2.7m 以上（楼层吊顶后净高）。 4 、标准承重：楼板承重在2.5KN/㎡以上。 5、供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公区域供电容量 在80W/㎡以上。 6、空调系统：国际知名品牌，四管制风机盘管系统或VAV系统，用户能 根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有分区域控制能力，新 风量在30立方米/人/小时以上。 7、电梯：知名品牌，5分钟运送能力在12%以上，候梯时间不超过30秒 钟。 8、停车位：每200平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效 管理。 9、供水系统：24冷热水供应。 10、智能化系统 ：达到5A级标准。 甲级办公楼-装修要求 1、外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 2、大堂：地面为大理石等天然石材；墙面应为大理石、或高级墙纸等材 料；应有吊顶；柱应包大理石、不锈钢等材料。 3、电梯厅：采用不锈钢、大理石或木门套高档装饰材料；地面应采用大 理石等天然石材。 4 、走廊：高级地毯或石材地面；高档吸音材料吊顶。 5、卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声；设通长石材洗面台，以及 面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸；高档防水防潮吊顶；洗面台、面 镜部位提高照度；高级瓷砖或石材墙、地面；前室空间能有余度满足使 用者理容要求。 6、办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆；高档吸音材料吊顶；刷高级 乳胶漆；块状胶垫地毯。 7、生态空间：高档写字楼内部应有一些绿化生态空间布局，增添写字楼 内部景观。 甲级办公楼-服务配套要求