雅戈尔苏州工业园区项目可行性方案.pdf

雅戈尔苏州工业园区项目 雅戈尔苏州工业园区项目 雅戈尔苏州工业园区项目 可行性方案 可行性方案 可行性方案 PRESENT TO PRESENT TO 宁波雅戈尔置业有限公司 宁波雅戈尔置业有限公司 1 目 录 目 录 市场特征 市场特征 土地特征 土地特征 项目定位 项目定位 财务分析 财务分析 企划纲要 企划纲要 2 市场特征 市场特征 了解目前苏州市区房地产产品供应与需求特征 3 供应市场特征 特征之一：规模较大，其优势在于形成规模效应，且易于形成较佳的小区配套和景观条件。 特征之一： 特征之二：户型过于集中，近年所开发的项目多集中于大户型、高档房，房地产开发结构朝高 特征之二： 端市场过度集中，导致中低端产品供应严重缺失，产品同质化现象严重。 特征之三：建筑风格过于单一，缺少具有延袭苏州千年古城风貌，具有苏州园林特色的建筑元 特征之三： 素，在细节处理上力度不足。 特征之四：物业管理水平较高，楼盘住商分离，商业集中设置，近50%聘用国内外知名物业管 特征之四： 理公司担任小区管理。 特征之五：各区域之间价格落差大，其中相城区与园区的落差达31.3%。相城、吴中区以其价 特征之五： 格所处的相对优势，未来将成为拉动苏州房市平均价格的重要区域。 特征之六：高绿化率、高得房率。各楼盘均以提高绿化率改善小区的景观环境，以提升楼盘品 特征之六： 质，并以高得房率吸引买家。 其他特征: 其他特征:  建筑设计高起点、高标准。如美国的RTKL、WY、王董国际、日清建筑等知名境外机构加盟。  集聚了世界多家知名景观设计公司。如泛亚易道、贝尔高林、美国SWA等。  会所功能齐全，普遍走高雅路线。  重视营销企划，聘请专业营销公司担纲策划和销售工作。  重视媒体宣传，善于利用公关活动造势。如嘉年华会、音乐酒会、名人沙龙等。 4 需求市场特征 建筑风格：对于具有苏州地方物色的江南古典风格的建筑以及现代风格的建筑最为苏州市民的亲睐。 建筑风格： 可充分利用目前苏州供应市场建筑风格单一的弱点，本项目应在设计上挖掘潜力，吸引客户眼球。 空间结构：针对目前苏州市场上非平层结构的住宅套型比例较小，建议开发部份叠加式空中别墅，增 空间结构： 加错层、跃层等非平层的结构类型以满足部分客户的需求，同时降低产品的同质化。 户型需求：三房二厅的需求所占比例很大，而对二房的需求比例也达42%，而供应市场上二房的比例 户型需求： 偏低，因此本项目可适当增加二房的开发。 面积要求：70~120平方米的户型需求量最大，其中主力户型面积需求集中于90~100平方米。相对于供 面积要求： 应市场主力面积120~140平方米的现状，可提高120平米以下户型面积开发，降低总价，填补市场空档。 车位需求：此比例达到63%，目前苏州市场上车位配较高，私车拥有量增加较快，建议按住宅套数的 车位需求：