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关于工业地产的探讨 2007年9月 目 录 第一部分:工业地产概况 第二部分:工业地产的的相关政策 第三部分:工业地产的开发模式及案例 第四部分:长三角工业地产的未来走势 第一部分: 工业地产概况 1、近期工业地产事件回顾 2、工业地产的历史回顾 3、工业地产发展现状 4、工业地产的定义 5、工业地产投资特点 6、工业地产的发展前景 1、近期工业地产事件回顾 （1）外资搅动工业地产  2005 年11 月，新加坡丰树以1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目。  2006 年初，美国工业地产巨头AMB （全球排名第二）收购了松江九亭的一个物流房地 产项目，预计总投资约1330 万美元。  全球最大的物流地产开发商美国普洛斯公司已在上海、深圳、广州和苏州等12个城市投 资了15个物流园，光苏州物流园区投资就超过3亿美元。  此外，和记黄埔、新加坡腾飞集团等外资企业均看好国内工业地产，并投资持有一些工 业物业。 （2）内资不甘落后  2005年初，绿地集团就与上海金山区签订协议，合作开发金山第二工业区共计4 9平方 公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95 ％。  2006年2月8 日，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝山国 际钢铁物流服务业基地项目，该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26.28万平 方米。复地在合资公司中占50 ％的股权比例。  在重庆，美的集团在长江南岸圈地800亩；海尔集团在江北占据1400亩黄金地块；重庆 西永微电子工业园开发有限公司总体规划16.7平方公里。国内家电巨子都不约而同地打 着产业“扩军” 的旗号大举圈地，建造自己的工业园区；甚至像浙江的民间资本，都想把 手里头的钱投向工业地产。  2006 年1~5 月，国内在建筑及厂房设备方面的投资是2.54 万亿元人民币（约合3180 亿 美元），与2005年同期相比增长了30.3% 。 3、工业地产发展现状 （1）工业用地价格指数保持平稳 居住用地 工业仓储用地 商业、旅游、娱乐用地 125 120 115 110 105 100 95 90 2005年2季度 2005年3季度 2005年4季度 2006年1季度 2006年2季度 2006年3季度 2006年4季度 2007年1季度 与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业 用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地 者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再 发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以 各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。 工业厂房租赁价格稳定上升 住宅 办公楼 商业娱乐 工业仓储 104 103 102 101 100 99 98 97 96 2005年3季度 2005年4季度 2006年1季度 2006年2季度 2006年3季度 2006年4季度  工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性 低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发 展为厂房的需求提供支撑；再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业 门槛，目前竞争不激烈有关，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出 现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险 较小，回报稳定。 （2 ）工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足  造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面： 一是开发区规划面积与产业发展的矛盾；