中国房地产价格波动研究.pdf

2 近年来我国房地产价格增长较快，有的城市甚至以每年20% 的速度上涨，引起了 政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。但遗憾的是，目前我国房地产市场和 房地产价格的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上，缺乏定量分析与实证研究，也 缺乏可靠的分析工具和模型模拟，因而也无法知道影响房地产价格的因素对其影响力 是多少。理论研究的不足造成了政府政策和企业决策缺乏有效的科学依据和技术支 撑，购房者投资缺乏有效的指导，这无疑影响了我国房地产业健康、持续地发展。因 此，在我国的房地产市场研究中，十分需要构建可以进行政策分析和投资分析的房地 产价格模型。 我国正处于从计划经济体制向市场经济体制转变时期，房地产经济理论的研究也 必须适应这一转变，作为市场经济重要经济杠杆的价格，更是研究的重点所在。系统 深入地对房地产价格机制进行研究，对提高房地产经济学在学科建设中的地位具有重 要的作用。本文研究的目的就是挖掘中国房地产价格波动的真正动因及其深层次问 题，从而探究研究房地产价格波动与经济波动的内在联系及其相互作用的原理。本文 研究对于分析房地产价格变化规律，把握房地产价格波动的趋势，对房地产投资和国 家针对房地产问题进行宏观调控，稳定房地产市场价格，建立房地产价格波动监管机 制，以及健全房地产市场的宏观调控机制，都有非常重要的理论和现实意义。 1.2 相关理论及研究综述 1.2.1 国外理论研究及文献综述 经济学界对房地产价格的研究由来已久，有关房地产价格的理论研究基本上从四 个方面展开。第一，从古典经济学以劳动价值论为基础讨论住宅的价格开始，到新古 典经济学中以物质技术可能性的集合决定的生产函数，结合企业的成本最小化或收益 最大化目标，最优价格的确定的比较成本决定论；第二，房地产作为一种特定的资产， 强调投资者选择和不确定条件下未来收益的资产定价理论，以及以泡沫理论为基础的 虚拟资产定价；第三，货币理论为基础论述生产、消费和资产持有的经济行为的存量 －流量理论对房地产价格波动研究现；第四，现代代消费理论中以消费者效用最大化 为基础对房地产价格进行研究；第五，经济周期波动理论为基础对房地产价格的研究。 1．比较成本定价理论为基础的房地产价格研究 对房地产价格的研究最早是从土地价格的认识开始的，人们往往认为土地或房地 产价格是未来租金收入的现值，因此有关房地产的定价模型就与租金联系到了一起。 李嘉图的地租理论和杜能的空间理论两者一起成就了古典级差地租理论。代表性的模 型就是在20 世纪60 年代发展起来的“现代单中心模型”，它就是建立在古典级差地租 基础上的。“单中心模型”常常作为更复杂的房地产定价模型讨论的起点，它虽然简单 和抽象，却可以对房地产市场上的一些重要的现象给予有力的解释。 对于新古典经济学理论而言，成本仍然是价格决定的重要因素。传统的新古典生产理论的出 发点是一个由生产技术可能性的集合决定的生产函数，结合企业的成本最 小化或利润最大化目标，考虑各种生产要素的投入，来确定最优价格，最优价格可以 表示为对平均可变成本的一个加成，这可以解释为什么成本定义价格有重要的影响。 在成本定价研究中典型的实证研究有，Renaud 01997) 以英国1980-1992 年的 数据对房屋价格和土地价格进行了实证研究，结果表明，住宅价格在1985 -1987 年 短短三年内上升了原来的3 倍，随后的房地产危机使得土地价格大幅下降，两年多的 时间里下跌了60 。但是同一时期房屋价格的波动要平稳许多，价格只下跌了20 } ; 迪帕斯奎尔和慧顿(2002) 以单中心模型为基础对住宅价格进行了实证研究，发现模 型中决定住宅价格的三个主要变量(都市区域的大小、城市增长的预期和住宅的建筑 成本)可以解释样本中76% 的住宅价格变化。 2.资产定价及虚拟经济理论为基础的房地产价格研究 随着经济的发展和财富存量的增长，家庭和企业的理财行为也越发重要，投资领 域不断扩大，房地产本身所具有的耐久性和不动产效应，且房地产价格的强波动性使 得房地产已经成为一种重要的投资工具，也使得它具备了虚拟资产的特征。而虚拟资 产是最容易产生泡沫的领域。泡沫理论强调预期对资产价格的影响，尤其是这种预期 会引发人们的投机行为，其特征在于人们关注的焦点不是资产本身的生产和消费以及 产生盈利的能力，而是通过价格的变化本身来获取利润，这正是虚拟资产区别于其它 资产的的重要特征。 泡沫模型主要有两个方面:理性泡沫和非理性泡沫。理性泡沫是指在理性预期的 框架内，市场价格相对于资产未来各期收益现金流的贴现值的偏离。非理性泡沫模型 是对泡沫模型的一个补充，解释由于