第5章房地产价格管理.pdf

第五章第五章第五章第五章房地产价格管理房地产价格管理房地产价格管理房地产价格管理 主要内容主要内容主要内容主要内容  第一节第一节 房地产价格房地产价格  第二节第二节 商品房定价方法及价格欺诈商品房定价方法及价格欺诈  第三节第三节第三节第三节 房地产价格管理房地产价格管理房地产价格管理房地产价格管理  第四节第四节 房地产价格指数房地产价格指数  第五节第五节 房地产泡沫及其防范房地产泡沫及其防范 第第第第一一节节节节房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格 一、房地产价格类型及其构成一、房地产价格类型及其构成 1.1.房地产价格房地产价格  房产价格房产价格房产价格房产价格 地产价格地产价格地产价格地产价格 房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格  销售价格销售价格 租赁价格租赁价格  商品价格商品价格商品价格商品价格 成本价格成本价格成本价格成本价格 福利价格福利价格福利价格福利价格  市场价格市场价格 指导价格指导价格  总价格总价格 单位价格单位价格 楼面价格楼面价格  抵押价格抵押价格抵押价格抵押价格 课税价格课税价格课税价格课税价格 征用价格征用价格征用价格征用价格  期房价期房价期房价期房价 现房价现房价现房价现房价  建安造价建安造价 工程造价工程造价 综合造价综合造价 2.2.房地产价格构成房地产价格构成房地产价格构成房地产价格构成  城市土地价格构成城市土地价格构成 土地开发成本、土地经营成本及税费、利润土地开发成本、土地经营成本及税费、利润 房地产销售价格构成房地产销售价格构成房地产销售价格构成房地产销售价格构成 房地产开发成本、房地产经营成本及税费、利润房地产开发成本、房地产经营成本及税费、利润 房地产租赁价格构成房地产租赁价格构成 房地产租赁成本房地产租赁成本房地产租赁成本房地产租赁成本、、、、房地产租赁税费房地产租赁税费房地产租赁税费房地产租赁税费、、、、利润利润利润利润 二二房地产价格的特点房地产价格的特点房地产价格的特点房地产价格的特点  价格实体基础构成的双重性价格实体基础构成的双重性  房地产价格是关于房地产权利的价格房地产价格是关于房地产权利的价格  房地产价格表现形式复杂房地产价格表现形式复杂房地产价格表现形式复杂房地产价格表现形式复杂  房地产价格具有扩散效应房地产价格具有扩散效应  房地产价格具有长期增值的趋势房地产价格具有长期增值的趋势房地产价格具有长期增值的趋势房地产价格具有长期增值的趋势  房地产价格是由个别交易单个形成房地产价格是由个别交易单个形成 三三三三 有关开发成本的规定有关开发成本的规定有关开发成本的规定有关开发成本的规定 1111、、、、商品房开发成本规定商品房开发成本规定商品房开发成本规定商品房开发成本规定 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费 建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费 基础设施费基础设施费 公共配套设施费公共配套设施费 开发间接费用开发间接费用开发间接费用开发间接费用 22、经济适用房成本及定价规定、经济适用房成本及定价规定 管理费控制在管理费控制在2%2%以下，利润控制在以下，利润控制在3%3%以下，并以征地和拆迁以下，并以征地和拆迁 补偿费、勘测设施和前期工程费、建安工程费、小区基础补偿费、勘测设施和前期工程费、建安工程费、小区基础 设施建设费等四项因素成本为基础计算设施建设费等四项因素成本为基础计算设施建设费等四项因素成本为基础计算设施建设费等四项因素成本为基础计算。。。。 第第第第二节二节商商商商品房定品房定价价价价方方法法法法及及价格价格价格价格欺诈欺诈 一、商品房定价方法一、商品房定价方法 成本加利润成本加利润 折扣定价法折扣定价法 投资回报法投资回报法投资回报法投资回报法 不变定价法不变定价法不变定价法不变定价法 竞争定价法竞争定价法 特殊定价法特殊定价法 随机定价法随机定价法随机定价法随机定价法 心理定价法心理定价法心理定价法心理定价法