房地产开发企业营改增相关政策解读及新常态.pdf

房地产开发企业 营改增相关政策解读及新常态下的涉税风险控制 上篇 房地产企业“营改增”政策解读 第一章 增值税概述 增值税，是以商品（含应税劳务和应税服务）在流通过程中产生的增值额为 征收对象而征收的一种流转税。由以下特点： （1）保持税收中性。 （2）普遍征收。 （3）实行税款抵扣制度，避免重负征税。 （4）实行比例税率。一般实行基本税率和优惠税率。 （（5））实行价外税制度实行价外税制度。。 二、几年来营改增取得的成效 （一） 《关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税 试点的通知》（财税[2011]111号），经国务院批准，2012年1月1日起，率先在 上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。 （二） 2012 年年9月月1日日至2012年年12月月1日日，根据根据 《关于在北京等关于在北京等8省市开展交通省市开展交通 运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2012]71号）经 国务院批准国务院批准，， 将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，，由由 上海市分四批扩大至北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省（含宁波市）、 福建省福建省 （（含厦门市含厦门市））、湖北省湖北省、广东省广东省 （（含深圳市含深圳市））等等88个省个省 （（直辖市直辖市））。 （（三三）） 《《财政部财政部 国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税 改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）经国务院批准，自2013年8月1日 起起，，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，，同时将广播影视服务纳入试点同时将广播影视服务纳入试点 范围； （四四）《关于将铁路关于将铁路运输和邮政输和邮政业纳纳入营营业税改征增值税试点的税改征增值税试点的通知知》（财税财税 〔2013〕106号）经过国务院批准，自2014年1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮 政业营改增试点。 《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2014]43号），经国务院 批准，自2014年6月1日起，电信业纳入营业税改征增值税（以下称营改增）试点。 至此，营改增试点已覆盖“3＋7”个行业。 （五）几年来营改增的成果 截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中 一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户； 累计实现减税6412亿元，其中， 试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税 3279亿元。 三、“营改增”对房地产业的影响 （一）避免重复征税。实行营改增，延续增值税的抵扣链条，避免重复征税。 （二）降低房地产行业的整体税负和开发产品的成本。实行营改增之后，税收上引 入增值税的抵扣链条。上一层交易带来的增值税可以扣除。根据测算，如果建筑业、房 地产业全面实行营改增，两大行业流转税的税负率会降低到3%左右（目标税负） 应交增值税＝销售额×11%－（材料动力×17%＋劳务服务×税率） （三）促进房价的合理回归。建筑业、房地产业都实行增值税，开发成本下降，无 疑对降低房价会起到很大推动作用。 （四）积极稳妥地化解房地产库存。 （五）规范纳税行为，避免偷漏税。 第二章 一般纳税人与小规模纳税人的区别 一、增值税纳税人 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以 下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税， 不缴纳营业税。 1、单位单位，是指企是指企业、行政单位行政单位、事事业单位单位、军事单位军事单位、社会团体及其他单位社会团体及其他单位。 2、个人，是指个体工商户和其他个人。（个人指除个体工商户以外的自然 人人）。）。 （二）“境内”概念的延伸： 《试点实施办法》第十三条 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资 产