建筑策划理论与购物中心应用案例.pdf

建筑策划理论与购物中心应用案例 摘要：国内商业地产开发企业非常忽略业态设计和商业建筑策划环节。真正开发过商业地产的企业知道业 态设计是商业建筑策划的基础，商业建筑策划解决整个项目的建筑空间问题，商业设施解决项目的具体使 用问题。 良好的商业建筑策划要解决两个大的问题：第一，项目本身是顾客的目的地，能够吸引本市顾客和外地游 客。第二 ，商业建筑策划能够创造良好经济效益。我们从 NEW MALL 商业管理公司的策划与管理实践中 总结经验，在国内首次系统提出商业建筑策划的理论方法及其应用，在视觉形象设计（VMD ）方面由于国 内很多购物中心省略这个环节直接装修，导致商场形象不好。我们呼吁国内商业地产开发企业重视商业地 产开发与运营流程学习，把商业业态设计、商业建筑策划和 VMD 作为商业地产的核心增值环节，没有良 好商业形象设计，就不能通过细节体现商业地产的水平，我们的商业地产开发与运营水平就无法和国际接 轨。 本文通过香港又一城及成都 SM 城市广场案例阐述商业建筑策划，通过考察韩国高档百货阐述 VMD 和商 业形象案例。 一、建筑策划的概念与范畴 建筑策划就是：研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摒弃单纯依靠经 验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相 关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据； 科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。商业建筑策划主要研究商业建筑的建筑策划规律 和方法，用以指导商业地产开发与运营的实践活动。 建筑策划的目的是让建筑项目产生经济效益，如果建筑师按照自己的思路闭门造车，那么辛苦设计的建筑 项目就没有效益，无疑浪费了社会资源，也浪费了建筑师的劳动成果。 日本从1889 年开始研究建筑策划，代表性作品是下田菊太朗发表的的《建筑计划论》，1941 年西山卯三 发表《建筑策划的方法论》，书中提出住宅水准依据自然条件、社会条件、人类生活方式等确定。 美国对建筑策划的研究较早，其中 David canter 的《设计方法论》蕴涵建筑策划的基本思想。美国卡内基. 梅龙大学建筑系与工程设计研究中心从 1996 年开始联合开发了支持建筑规划的计算机软件，它支持各种 建筑规划模式。 商业建筑策划是建筑策划的重要应用领域，其与办公居住类建筑策划区别点是： 商业建筑投资规模大、风险大，经营成功回报也大。商业建筑策划首先要进行商业市场分析和商业业态设 计，而后进行建筑策划。不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑规划方案，规划方案不同，投资产 生的经济效益差异较大。在多个大型购物中心与商业步行街策划实践中，笔者总结了商业建筑策划与商业 建筑规划的经验教训，提出了商业建筑策划的方法和规律。 购物中心建筑策划流程，如图 4-9 所示 图 1 购物中心建筑策划流程 二、建筑策划的方法论 在建筑策划中建筑已经不仅是一个具体的物质结果，而成为一种现象。用信息论的观点来看建筑就是一个 事件，研究事件中信息交换和转换的方法，寻求事件中的相关量的相互作用和协调正是建筑策划方法论的 基本内涵。 购物中心建筑策划的程序如图 2 所示。 图 2 购物中心建筑策划的程序 商业建筑策划方法就是从事实学的实态调查入手，以规范学的既有经验、资料为参考依据，运用现代技术 手段，由商业物业的经营者事先招商，归纳分析商家意见，根据商业经营的投入产出分析，确定基本业态， 而后提出对商业建筑的要求，通过建筑师和策划师进行综合分析论证，最终实现建筑策划的目标。 作为大型商业建筑的投资方，可以分为两种类型，一种是资金充足的大型集团，只出租不销售，重点考虑 经营与商铺增值就可以了。另外一种是，资金不充足的投资企业必须通过销售商铺回笼部分资金。因此， 建筑策划就必须在考虑兼营的同时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。 大型商业建筑往往还是城市商业文化的中心，因此，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精 华，在商业建筑中使用，例如在大型商业广场内安排具有地方特色的促销等文化娱乐活动演出场所。 建筑策划的外部条件主要包括地理条件、地域条件、社会条件、人文条件、景观条件、技术条件、经济条 件、工业化标准化条件以及总体规划条件和城市设计、详细规划中所提出的各种