常熟虞山工业园区地块项目定位报告.pdf

常熟虞山工业园区地块项目定位报告 2006.04.20 璀璨繁华 光荣梦想 璀璨繁华 光荣梦想 • 璀璨繁华—— • 璀璨繁华—— 理性论证的思辨，激情火花的碰撞 理性论证的思辨，激情火花的碰撞 项目挑战性激起我们的冲动与兴奋 项目挑战性激起我们的冲动与兴奋 • 光荣梦想—— • 光荣梦想—— 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我） 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我） 成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典） 成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典） 报告思路 分析市场 准确定位 认识项目 提案大纲 第一部分市场分析 第二部分项目分析 第三部分定位研究 第一部分 市场分析 第一部分 市场分析 让我看看你的城市，我就能说出这 个城市的居民在文化上追求的是什么 。 ——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁 印象常熟 百强前列 苏南四小龙 山水成林 悠久文明 天下常熟 魅力独具 印象常熟 市场初探  经济持续快速增长；  人均收入不断提高；  2005年度全国中小城市综合实力100强第8名  近年地产势头发展迅猛；  一线大牌开发企业纷纷抢摊常熟市场；  房地产开发呈现跳跃式发展；  住宅相对更成熟，商业地产正在起步。 高新园区整体分析  概况：96年建设开发，常熟市三大工业板块之一，国家级乡镇 科技园，常熟经济开发区的高新技术产业基地  位置：地处虞山镇，位于市区北部，依山傍水，区位优越，交 通便捷  规模：规划面积25平方公里，国内知名企业200多家入驻园 区，项目投资总额超过150亿元，新建厂房超380万平方米  规划：以电子电器、机械制造为特色的产业群体的“外向型、 科技型、规模型、环保型” 的高新产业园 园区情况分析 产业园企业分析  企业类别：服装、电子、光电等  企业规模：不一，100人－2000多人的企业都有；  企业性质：外资企业较多，早期有部分内资服装企业；内贸不 多，外贸为主； 他们，在成就价值！ 入驻企业物业分析 项目周边的企业多为买地开发型，自身都有 办公、厂房、公寓和食堂；地价为10－12 万/亩，目前土地供应控制严格，相对紧 张，一般总投资1000万美元以上，才能买 地； 边缘工业区如方浜工业区有部分现房出租 （售），也都配套好了上述设施，5000平 方左右的建筑面积，50年产权，700万； 园区职工生活写真  普通蓝领阶层，吃、住都在厂里，周末（休假）会 到市区来；  中高层管理人员，部分住厂里，但多数住市区，办 公多在厂里的办公楼，休闲娱乐都在市区；  对于部分住厂的中高层管理人员和蓝领而言，生活 工作都在一个局促的空间，单调、乏味可想而知；  来往市区的中高层管理人员，午间、下午的商务、 休闲、娱乐活动只能到市区，但时间成本比较高。 园区配套分析 产业园区内有三个商业住宅配套区：分别为珠海路以东、常福路以 西的大型商业住宅配套区（规划中）、外环北路以南与市区临近的综 合商住配套区（有学校、酒店、社区商业、新开发的住宅等）和望虞 河以西、金陵路以南的集中居住和商业配套区。 欧尚超市即将开业，将成为开发区最大的商业配套； 明日星城，以70万的建筑体量成为离园区最近，衔接园区、市区的 最大的住宅配套区，常熟老街一期即将落幕，二期将启动，影响辐射 力不可小嘘，衔接市区的几个别墅区都以园区高