房地产市场价格波动对消费的影响研究.pdf

第一章导论 本章首先提出本论文选题的研究背景和意义，对相关概念进行了界定,然后 对国内外相关文献进行综述和评价，最后提出主要的研究方法、思路和论文框架。 1.1 背景和意义 1.1.1 研究背景 房地产市场价格波动对消费的影响这一选题有着重要的理论和现实背景。 从理论背景来看，房地产市场价格对消费的影响研究涉及资产价格理论和消 费理论两大学术领域。资产价格波动对消费的影响统称为财富效应。应该说资产 价格波动与消费的关系长期受到学者们的重视，尤其是股价波动对消费的影响， 理论界与政府部门都较为关注，但房地产市场价格波动对消费的影响，或者说房 地产市场的财富效应，却相对被忽视。2001 年7 月以来，我国股市持续萧条了5 年多，而房地产市场却持续繁荣，这也使得房价波动对消费的影响逐渐成为不容 忽视的重要方面。从房价波动与消费的内在联系角度来探讨房地产市场和内需调 控，也是一条新的思路。 从现实背景来看，随着房地产市场的日趋繁荣和复杂，其对消费的影响越来 越受到理论界与政府部门的重视。近年来，政府有意识地发展房地产市场以促进 消费并带动经济增长。在这一过程之中，不少地方却把“经营城市”演变为“土地 财政”、“房产财政”，各地房地产市场也呈现出一片繁荣景象，甚至呈现出非理 性的繁荣迹象，这与我国股市同期持续低迷现象恰恰相反。这种发展态势引起了 政府部门的高度重视，相关部门也采取了不少抑制房地产价格上涨的措施。2006 年政府工作报告再次强调了调控房地产市场和扩大即期消费依然是当前的重要 任务之一。如何更好地调控房地产市场使之稳定发展又不影响消费增长和国民经 济的发展，是当前要迫切研究和解决的问题。而要解决调控问题，必须要先理顺 房价波动影响消费和经济增长的机制和渠道，找出房价合理波动区间，而这正是 本文所研究的核心内容。 1.1.2 研究意义 我国房地产市场已持续繁荣多年，房价年年调控却年年走高。而与此同时， 房地产市场商品房空置面积已高达1.24 亿平方米。面对这一持续繁荣的房地产 市场，在我国居民最终消费率持续走低、储蓄率长期居高不下、老百姓买房难已 成为社会问题的多重困境之下，深入研究房地产市场价格波动影响消费的机理， 不但有助于全面认识房地产市场与消费的内在联系，认识房地产价格过度波动通 过消费渠道对经济所产生的负面影响，也可为政府管理部门监控房地产市场、利用房市调控 居民消费提供理论指导与实证支持。因此，在当前房地产市场价格持 续攀升、住房消费成为难题，国内消费不足，人民币持续升值的背景下，本文的 研究对我国房地产市场管理和宏观经济稳定具有前瞻性及现实指导意义。 1.2 相关概念的界定 为了更明确地开展我们后面的研究，这里首先对有关的概念进行界定，主要 包括以下几个概念。 1.2.1 总消费与居民消费 从被消费对象来分，总消费(Aggregate consumption)一般可分为耐用消费品 消费和非耐用消费品消费，根据已有文献的研究来看，大部分学者为了方便获得 数据选择使用非耐用消费品消费这一变量来代替总消费。从消费主体来分，总消 费可分为居民消费(Residential consumption)和政府消费(Government consumption)两大类，我们从微观角度分析房价波动对消费的影响时，家庭是 主要的微观主体。为了保持宏微观分析的一致性，我们所用的总消费是指居民消 费，不包括政府消费在内。因此，本文中的总消费变量是指居民非耐用消费品消 费。本论文将居民对房地产自身的消费从总消费中剔除，一方面因为房地产本身 消费属于耐用消费品消费，另一方面，有学者(张冬佑、郑学工，2006)认为居民的 购房行为应该被看作一种投资，而不是消费的一部分! ‘}。 1.2.2 收入 从消费理论的演进过程来看，收入(Income)历来都是一个影响消费的重要变 量。从凯恩斯理论中的总量收入到莫迪格莱尼生命周期假说和弗里德曼持久收入 假说中的持久性收入，再发展到霍尔等人的确定性和不确定性下的跨时最优配置 理论中的人力财富年金价值，虽然学者们对收入及其在消费决策中的地位有不同 的看法，但是在模型设计和实证检验中都纳入了不同形式的收入变量，这些都说 明在研究和强调房价对消费的影响时不能忽略至少同样重要的收入变量。从宏观 的角度来看，收入可以用国内生产总值(GDP)来衡量;从微观的角度看，收入可 以用家庭年平均可支配收入来衡量。选取这两个变量主要考虑了理论的可行性和 数据的可获得性。 1.2.3 家庭财富、房地产财富与房价 财