2010年伟业顾问融侨长江道项目定位报告.ppt

谨呈：天津融侨置业有限公司 产品建议 户型配比 酒店式公寓 商业 国人是中低档租赁市场的主力，月租金集中在3000-10000元； 韩国大公司部长以上级别领导的预算约在10000－20000元； 日本跟欧美客群属经济强国，他们的预算比较接近。按总经理—部长—课长来划分，租金低于1万元的较少，高端集中在1万-3万元； 欧美大公司的高级技术人员预算10000－20000元，部门经理预算20000－30000元，高级管理人员，如总经理、厂长、财务总监的预算是30000－40000元，高居4万元以上的约占10%。 日本人单身的比较多，只要预算够，多喜欢住酒店式公寓 奥林匹克大厦、国际大厦、泰达会馆、喜来登公寓、利顺德公寓、信达广场、金皇大厦等，是以日本人为主力客群的。 天津的海运和航运较方便消费水平居中，吸引了不少的韩国人住在市内 韩国籍员工带家属最多，占外籍人口的50% 其次是以丰田及其配套项目为代表的日本籍员工，占28% 再有是包括美国人在内的欧美及其他国籍的外籍员工，占22% 天津酒店式公寓客群来源分析 对于国际性的高级公寓来说，因为其针对目标客户的原因，其产品户型设计特点小面积多功能及厨房引台等类似国际生活方式结构布局，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他因素 40% 60% 比例 65-75 40~60 建筑面积 套房 一房 户型参考 产品建议 户型配比 酒店式公寓 商业 【精装配套设施——拎包入住】 电器： 西门子洗衣机、微波炉、嵌入式冰箱、抽油烟机、燃气灶、水盆、龙头，橱柜、暖气、燃气表。室内：内墙：多彩环保乳胶漆; 顶棚：白色环保乳胶漆,局部石膏板吊顶; 卧室：进口地毯； 门窗：入户门为装饰四防门，户内门为镶板木门阳台门为上旋式中空隐框门；窗为中空隐框窗； 厨卫：科勒面盆、花洒、龙头、坐便器，整体浴房、浴霸; 赠送家具家电。 精装标准建议：2000元/㎡ 产品建议 户型配比 酒店式公寓 商业 第一季度 1月3日：四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 1月9日：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。 第二季度 第三季度 4月24日：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。 5月25日：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 5月27日：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 6月10日：国土资源部强调，“小产权房”是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。 第四季度 12月7日：中央经济工作会议提出“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。 12月9日：国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 12月14日：国务院召开常务会议，明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。增加普通商品住房的有效供给，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加强市场监管，继续大规模推进保障性安居工程建设。 12月17日：五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 9月10日：国土资源部下发《关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知》，要求确保已批建设用地及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地的供应。 回暖 暴涨 泡沫 调控 定位支撑 从政策扶持到抑制过快增长，国家开始“温和”调控 宏观预期 市场条件 供需关系 客户条件 政策面 供给面 需求面 中央 维持现行政策，保证经济增长 控制风险，适度收紧 地方 促进土地成交，增加财政收入 维持现行政策，促进经济活力 开发商 资金充裕 储备不足 抢占土地 银行 贷款利率上调 防范泡沫风险 适度放贷 购房者 投资占据主导 抵御通货预期 定位支撑 长期利好，2010年以“温和”调控为主，年中可能存在市场放量和政策变数 宏观预期 市场条件 供需关系 客户条件 定位支撑 宏观预期 市场条件 供需关系 客户条件 消化：114万㎡ 均价：8610元/㎡ 消化：46