关于出台“限贷令”、“限购令”的政策分析(20101008).ppt

契税执行新标准 Code of this report | * —— 关于出台“限购令”、“限贷令”的政策分析 2010.10.08 中原集团二发中心 9月30日：中央三部门促各地出台调控细则，启动调控问责机制 今年4月17日中央出台了堪称“最为严厉”信贷措施后，房地产市场经过短暂的消化后又恢复了往日的火爆场面，步入“金九银十”市场成交量猛增，房价继续一路高歌，在国庆黄金周的前一日，中央继续出台了调控措施。 中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 三部门还要求各地立即研究制定“新国十条”（即4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）的实施细则。与此同时，央行和银监会也联合出台了更为严厉的“限贷令”政策；而国税总局等部门对个人购房的契税优惠政策等进行了调整。 9月30日：央行、银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》首付比例统一提高至3成 《通知》主要内容包括： 一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。 六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 9月30日：国税总局《关于调整房产契税个人所得税优惠政策的通知》继续对个人购买唯一普通住房契税实行优惠 （一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 （二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。 个人出售住房的个人所得税：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 适用税率 旧标准 新标准 首次购买90平米以下普通住宅 1% 1% 首次购买普通住宅 1.5% 1.5% 多次购买普通住宅 1.5% 3% 购买非普通住宅 3% 3% 深圳一直以来对普通住宅的契税实施优惠政策，按照1.5%的税率。现继续对个人购买唯一普通住房且在90平米以下的实施优惠，契税税率由1.5%减为1%，购买唯一普通住房的税率为1.5%，其他情况税率为3%。 该政策在继续对个人购买唯一普通住房进行税收支持的同时也打击了购买第二套普通住房的需求，契税比之前增加一倍。 10月1日：深圳出台最为严厉的“限购令”本市家庭只能购买两套住房 相比北京、上海等地的“限购令”，深圳出台的“限购令”更为严厉，在房屋总套数上进行限制而不是限制新购房套数。即如果家庭已经拥有两套住房，就不能再购入新的住房。 “本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。 而自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。” 新政影响如何？为何4月份最严厉的信贷措施未能抑制房价？ 2007年的“927信贷政策”出台后市场出现了急速下滑，市场低迷直至出台救市措施。而4月更为严厉的信贷措施却不能抑制房价的快速上涨，价格小幅回落后又迅速回到上升通道，而8月市场成交量出现大幅上涨，令调控再一次成为“空调”。 2010年一手房成交套数与价格变化 2010年二手房中原成交套数与价格变化 本轮房价上涨的根本动力：流动性过剩内因：经济重入负利率时代 一年期存款利率与CPI走势 CPI和PPI走势 与2007年底处于次贷危机的大环境不同，我国经济在全球经济