签购房合同先问10个问题、五分钟识破合同陷阱.pdfVIP

签购房合同先问10 个问题 --五分钟分辨合同陷阱 一、 房子可以卖了吗？ 看有没有两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许 可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预 售范围之内，这个呢一般在售楼部都有张贴复印件及悬挂原 件。 商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预 售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合 同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备 案手续。确保将来顺利的办理产权证。 二、 房产证什么时候下来？ 必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具 体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当 协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内， 办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用 后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报 送产权登记机关；第二阶段的３０日里，由买受人办理产权 登记手续) 1 三、 房屋面积的是多少，是咋算的？ 1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己 分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：a,应在 条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及 具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。 b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的 公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公 摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时 候是公用的面积。 c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位 置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另 外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。 面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用 面积不能大于 1%，或者 0.5%；另一种，约定面积误差比绝 对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%， 开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。某些开发 企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实 结算”，此点必须注意不接受，约定清楚。 四、 房屋质量出问题怎么办? 要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生 间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单， 2 水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级 等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质 期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等 问题) 注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套 建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责 任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或 是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。另外要注意 楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿 化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页” 或“附条件合同”的形式签订。 下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合 同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使 用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格； 因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存 在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖 人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行 或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由 出卖人承担。 注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付 标准，即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产 开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产 3 开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否 则不得交付使用。确保将来顺利的办理产权证。 五、 房子什么时候交房和假如违约了咋办？ 在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、 物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商 利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理 的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介 费、银行手续费等，拒付。要清楚您所预购的房屋是不是在 预售范围之内，应注意：如要购买地下车库应注明地下车位 的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修