两代房地产场之泡沫比较.doc

引言： 不知道大家可否注意到一个近几年曝光率很高的经济学术语--“流动性过剩”，该术语号称能解释自05年中至08年初中国“大牛盛世”时期的所有经济现象，当然也能解释我们这篇文章要讨论的房价问题。 什么叫“流动性过剩”？通俗讲就是流通的钱太多了。大量“过剩”的资金涌入各种市场推动价格上升，楼市不仅不能豁免，且价格上升的势头还格外猛。究其原因就在于房地产除了是消费品外也具备投资品的属性，平民大众对其的解读就是把钱“投资”进去后很快就能“升值”赚钱，而中外“精英”对其的解读就是把钱投机进去后很快就能圈走别人的钱。出于各种原因，在过去几年里有大量的资金迅速涌进了楼市，房价步步攀升。现在大势急转直下，楼市立马变脸，先前集聚于楼市的资金迅速流失或者凝固，政府为了保住经济增长不得不顶着民意拯救楼市，但能否哪怕一时地战胜市场现在还难下定论…… 其实早在七十多年前的旧上海，就曾上演过一出局部流动性过度集聚后又迅速离散导致房地产价格骤升骤降的大戏，虽然时过境迁，但细细比较“古”今这两次楼市的价格波动，我们将会看到不少相似之处，这正是本文所要向大家展示的。 现今楼市风云 如果说在今年1月31日前美联储主席格林斯潘还是带着光环“光荣引退”的话，那么当次贷危机演化成次贷风暴之后，传奇的格老也就真的走下了神坛，迅速地被定位此次全球危机的“罪魁祸首之一”。 正是他当权时宽松的货币政策，使得全球流动性泛滥，酿成美国次贷危机！在全球化的今天，也助推了我国房市泡沫的产生。 下面我们就着这流动性泛滥这个话题来简单回顾下发生在身边的这轮房价上涨是怎么回事？ 中国自入世后便开始了外贸拉动经济高速增长的一个黄金时期，大量的外贸顺差和尖锐的贸易矛盾推动了人民币快速升值的事实和预期（就是大伙相信升值还会继续）。假设你手头有100万美元存在美国，你会怎么办？你肯定会理智地把手头的美元取出来换成人民币存在中国的银行，过一阶段再换回美元。为什么呢？因为这样一个来回你能赚到两笔钱：首先是利息差，因为存在中国的存款利息高于美国；其次就是汇率差，假设刚开始是一美元兑8人民币，你把100万美元换成了800万人民币，等换回来时人民币已经涨到了一美元只能兑换7人民币了，此时你再换回美元（不考虑利息）就变成了114.3万美元了，净赚14.3万美元！ 老外跟你一样聪明，显然没放过这个千载难逢的白赚机会，本来国际市场就被格老弄得流动性泛滥，一看到中国这边出了这样的好事，于是乎国际游资（就是热钱）一拥而入。我国外汇储备减去贸易顺差的余额从05年的780亿美元涨到了07年的1400亿美元，其差额大部分是削尖了脑袋挤进中国市场的热钱。最要命的是这些热钱在进入中国后可不像刚才我们分析的那样好好地待在银行里赚利差，这些为经验丰富的国际炒家所控制的热钱显然看不上那点利差，于是纷纷又进入房市和股市兴风作浪。 而与此同时，我国各商业银行也跟着开始了信贷扩张的步伐。金融机构贷款总额从05年初的18.1万亿暴涨到07年末的26.2万亿。由于房地产贷款量大而成本低，且房贷回收比较快（房子没建成就可以卖了），加上地方政府从中撮合，银行日愈膨胀的信贷投放很大一部分就进了房地产市场，截止至今房地产信贷投放在金融系统总信贷中仍占近三成。这点从一些房地产商不无得意的嘴脸中可以得到证明：“房地产市场不会倒，要倒的话也是银行先倒。” 刚才我们还讲到了地方政府，这是我们不得不提的一个利益方。 要说地方政府和房地产市场的关系就得从地方政府的财政收入说起，我国在1994年推行分税制改革后，地方政府陷入事多钱少的境地。由于宪法和土地管理法都规定了：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”缺钱缺红了眼的地方政府在这一“尚方宝剑”的保护下开始了“圈地运动“，土地出让金开始呈现快速增长的态势：06年土地出让金总额已高达7000多亿元，占地方财政收入比例突破50％；到了07年更是达到历史性的12000多亿元。显然已经成为地方政府的头号财源，所以地方政府或明或暗地也在支持着房地产市场的“蓬勃发展”。 就这样，在流动性泛滥的中国市场，在房地产商、商业银行及地方政府三位一体的推动下，中国房地产市场自03年起开始了进入了一个加速上扬的周期。 然而国际形势总是瞬息万变的，早在一年前就已经爆发的美国次贷危机突然演化成了次贷风暴，华尔街一手经营的房地产泡沫坍塌性破灭，美国五大投资银行从此作古，市场恐慌迅速蔓延…… 而次贷风暴影响到中国便是流动性紧缩。首先是次贷危机造成欧美市场流动性紧缺，很多热钱得“回家救急”。且人民币升值停滞，中国股市已经下跌，楼市告急使得热钱在华已无利可图。再则就是我国银行在次贷危机中还是出现了一定程度的亏损，这对其信贷造成了一定的压力。失去流动性支撑的房地产市场已经岌岌可危，“金九银十”期间中国楼市无论是新开