保利东湾房地产营销策划方案.doc

PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 1 保利东湾房地产营销策划方案 目录： ：项目市场分析……………………………………………………………2 1、杭州市场分析………………………………………………………………2 2、下沙市场分析………………………………………………………………3 ：项目概述…………………………………………………………………4 1、保利东湾项目简介…………………………………………………………4 2、项目交通状况………………………………………………………………5 3、项目配套分析………………………………………………………………5 4、项目周边配套………………………………………………………………6 5、项目基本数据………………………………………………………………6 、项目SWOT分析…………………………………………………………6 、营销策略…………………………………………………………………8 社会分层策略………………………………………………………………8 事件营销策略………………………………………………………………10 　 ：项目市场分析 杭州市场分析 杭州位于中国东南沿海，浙江省省会，副省级城市，长三角的副中心城市。浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮。杭州经济发达，有钱塘自古繁华之称。经济综合实力跻身全国大中城市前十位，各项指标据位于全国前列。 杭州经济发展情况 2012年，面对复杂严峻的国内外经济形势，杭州市紧紧围绕“打造东方品质之城、建设幸福和谐杭州”的奋斗目标，加快转变经济发展方式，积极推进民生改善，经济社会呈现协调发展态势。 初步核算，全市实现地区生产总值（GDP）7803.98亿元。具体到房地产业，全市完成房地产开发投资1597.36亿元，比上年增长22.6%。房屋施工面积8284.91万平方米，增长7.6%。全年商品房销售面积1089.62万平方米，增长48.4%，其中住宅销售920.26万平方米，增长54.0%。 政策影响 除了前述国家政策外，杭州市近几年也出台了关于房地产市场发展的相关政策。 2012年1月杭州市政府颁布了《转发市建委市规划局关于进一步规范商家办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》。该通知规范了商业办公等非住宅类项目的规划设计与管理，对今后酒店式公寓的规划、设计、宣传造成很大的影响。 2012年2月省政府颁布了《关于印发〈浙江省新型城市化发展十二五规划〉的通知》，提出到2015年，全省城市化水平将达到63%以上，形成“三群四区七核五级网络化”的全省城乡空间布局。 2013年3月杭州国五条调控细则颁布，明确提出：2013年度，全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。进一步提出要加快完善多层次住房保障体系，切实增加普通商品住房用地供应，坚决抑制投资投机性购房。 （三）供给分析 根据透明售房市场研究院统计，2012年杭州市区新建商品房的批准预售套数为90745套，建筑面积1031万平方米，新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。从可售房源来看，2012年末杭州市区新建商品房可售套数83859套，其中住宅5783套。 从新增供应量来看，虽然2012年房地产开发投资同比增幅明显回落，但商品房潜在供应量仍然十分可观。根据2009-2012年杭州市区土地出让资料测算，过去4年年均出让土地可建筑面积达145万平方米，这些已出让土地逐步形成的潜在供应量仍然充足。 （四）需求分析 1.杭州良好的城市环境，高品质的居住氛围，吸引着各地的人到杭州来买房定居。同时还有较为宽松的户籍政策，良好的创业环境，这些都在支撑着杭州的房产需求量。 2.城市化进程带动大量刚性需求。2001年3月杭州所辖的萧山、余杭撤市建区，行政区划调整后，杭州市区面积和人口分别增加扩大了4.5倍和3.13倍。未来相当长时间内城市化进程会继续加快，住房需求也就会在一定时期内呈现刚性。 3.老城区旧城改造、城市重大配套工程的建设为杭州房地产业提供了发展的潜在动力。杭州市区旧城保护和改造经过了十年的努力，城市居民的住房条件得到了显着改善，产生了巨大的市场需求。 4.区域经济发展将进一步带动杭州房地产市场的真实需求。近些年来，浙江经济发展迅猛，全省国民生产总值（GDP）增速每年均超过10%，而居民储蓄的增速均在20%左右。区域经济持续发展，使得浙江省内宁波、温州等地居民具有较强购买力，而杭州作为浙江省中心城市，是这些民间资金流向首选地。 综合上面分析，杭州市房地产市场在相当长一段时间里将有比较旺盛的有效需求。 下沙市场分析 杭州下沙位于杭州城区东部，东、南临钱塘江，西与九堡镇相连，北与余杭、海宁两市接壤。杭州经济技术开发区坐落境内。距杭