2019年房地产开发可行性研究报告.ppt

?房地产开发可行性研究 ?房地产开发项目可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 第一节? 房地产开发项目策划和决策概述 一、房地产开发项目策划概述 （一）房地产开发项目策划的主要作用 项目定义是指对项目的用途性质作出明确的界定，具体描述项目的主要用途或综合用途和目的。 项目定位，则根据市场和需求，综合考虑投资能力和最有利的投资方案，决定项目的规格和档次。 奠定项目决策基础理论 目前，把房地产开发项目投资决策建立在项目可行性研究的分析评价基础上，其重要的决策依据是项目财务评价和国民经济评价的结论，然而这两者评价的前提是建设方案本身其所赖以生存和发展的社会经济环境和市场。 （二）项目策划的内容和依据 项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。 局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。(资金 进度 质量） 1、项目构思策划 （1）项目的定义 （2）项目的定位 （3）项目的系统构成 （4）其他 2、项目实施策划 （1）项目组织策划。法人制 （2）项目融资策划。 （3）项目目标策划。 项目目标策划包括项目总目标(总投资、建设质量、总进度)体系设定和总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。 （4）项目管理策划 （三）项目策划的层次和程序 决策领导层和项目实施基层 中间管理层和技术管理层 项目早期的策划工作是在许多经验性阶段假设的基础上进行的，所做出的许多分析也是粗略的估计，项目的发展使原来的假设被证实或者被推翻，粗略的估计会逐渐趋于详细和精确。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项目管理工作人员必须充分理解的一个特性。 二、房地产开发项目投资决策概述 （一）项目投资决策的含义 1、决策与房地产投资决策 有明确的决策目标； 有两个以上可供选择和比较的决策方案； 有评价方案优劣的标准； 真实反映客观实际的数据资料。 2、房地产投资策略 房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划。 3、房地产投资决策的基本要素 决策者； 决策目标； 决策变量（决策者定）； 状态变量（不确定性）。 （二）房地产投资决策的程序 1、确定决策目标 房地产投资决策的目的就是要达到投资所预定的目标。 2、拟订决策方案 拟订多个可行的备选方案。 3、优选决策方案 选择标准。 实际运用。 4、执行决策方案 第二节 房地产投资决策方法 定性分析方法和定量分析方法两大类。 一、定性分析方法 因素难以定量描述，定性分析的方法通常有以下两种类型。 （一）经验判断法 普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。 （二）创造工程法 是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。 关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法，去认识、分析和解决问题。 二、定量分析方法 定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。 （一）确定型决策 确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。 1、单纯选优法 （1）绝对法 效益或费用的绝对值大小 ①净收益法 总收入扣除总成本的余额。 由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的（即资金价值可以忽略的）房地产投资决策。 ②净现值法 ? ③净年值法 ? （2）相对法 ①内部收益率法 ②效益费用比法 ③净现值收益率法 净现值收益率法是指项目净现值与全部投资现值之比。 2、模型选优法 [例3-1] 某房地产开发公司现有资金1500万元左右、欲分别投资于别墅、住宅、饭店三类房地产，为谋求整体效益最大化，希望确定哪类投资多